房地產(chǎn)上市公司一季報顯示，多家上市房企實現(xiàn)“開門紅”，營業(yè)收入和銷售面積均大幅增長，個別公司單月業(yè)績創(chuàng)歷史紀錄。不過，由于調(diào)控政策收緊，5月一線城市成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯下降。分析人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)分化現(xiàn)象將更突出，龍頭房企業(yè)績向好。

一季報增收不增利

在去庫存和寬松信貸政策的作用下，一季度以上海和深圳為代表的一二線熱點城市房價和成交量同比大幅增長，這使得深耕一線城市的房企收獲明顯。

目前已經(jīng)公布一季報的137家滬深上市房企實現(xiàn)營業(yè)收入總額達到2238億元，同比增長49.4%；預收賬款達到11433億元，同比大漲52.5%。

受一線城市商品房住宅結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加影響，部分上市房企今年一季報銷售業(yè)績創(chuàng)下歷史新高。保利地產(chǎn)今年3月份銷售業(yè)績大幅提升，單月實現(xiàn)簽約金額222.34億元，同比增長197%，環(huán)比增長150%，創(chuàng)下3月單月歷史新高；萬科一季度累計實現(xiàn)銷售面積545.7萬平方米，銷售金額752.4億元，同比分別上升37.6%和59.5%，增速為近5年來同期最高。中糧地產(chǎn)一季度營業(yè)收入同比增390.06%。

值得注意的是，受益于一線城市限購和高地價的“溢出效應”，一季度二線城市樓市升溫帶動中小房企業(yè)績明顯增長。新城控股、棲霞建設、福星股份等上市公司一季度經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，受惠于合肥、南京、蘇州、武漢等二線城市房市轉(zhuǎn)暖，其一季度業(yè)績明顯增長。

不過，在營收大幅增長的背后，上市房企利潤率同比繼續(xù)下滑。一季報顯示，上市房企平均毛利率和凈利率僅有29%和7%，同比均出現(xiàn)下降，尤其是去年同期凈利潤率為9.8%，同比下降幅度達2.8個百分點。這說明房地產(chǎn)行業(yè)增收不增利的局面進一步加劇。

中小房企有喜有憂

盡管一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體向好，但房企業(yè)績分化明顯，滬深兩市137家上市房企中，有39家上市房企一季報出現(xiàn)虧損。

進入二季度，部分城市樓市政策收緊，買家入場更趨謹慎。一線城市成交量已經(jīng)有所下滑。以北京為例，5月上半月，北京樓市成交環(huán)比下滑三成。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，一季度爆發(fā)后，市場出現(xiàn)沖高回落跡象。整體上看，北京、上海、深圳均在調(diào)控影響下出現(xiàn)了放緩的跡象。

截至5月23日，按照申萬行業(yè)分類，兩市目前有29家上市公司公布了上半年業(yè)績預告。目前公布半年業(yè)績預告的房企主要以中小房企居多。部分公司業(yè)績表現(xiàn)不佳，其中城投控股、榮豐控股和冠城大通預計凈利同比大幅下降，榮盛地產(chǎn)、美好集團、濱江集團等仍保持較快的凈利增長。前期表示將全面轉(zhuǎn)型的中茵股份則預計上半年凈利潤同比大幅增長。

盡管目前尚無龍頭房企發(fā)布上半年業(yè)績預告，不過從4月份銷售數(shù)據(jù)來看，該類房企銷售面積和金額可望大幅增長。萬科今年前4個月銷售規(guī)模已突破千億大關。萬科4月銷售數(shù)據(jù)顯示，4月實現(xiàn)銷售面積264.2萬平方米，同比增長80.6%；銷售金額356.5億元，同比翻倍。今年1-4月份累計實現(xiàn)銷售面積809.9萬平方米，銷售金額1108.9億元，較去年同期數(shù)據(jù)分別同比增長49.4%和73.0%。

保利地產(chǎn)公告顯示，4月實現(xiàn)簽約面積141.59萬平方米，同比增長44.22%；實現(xiàn)簽約金額200.61億元，同比增長50.24%。1-4月，公司實現(xiàn)簽約面積485.12萬平方米，同比增長89.24%；實現(xiàn)簽約金額651.86億元，同比增長98.39%。

此外，近期億翰智庫發(fā)布的《2016年1-4月中國典型房企銷售業(yè)績排行榜TOP150》顯示，2016年1-4月，45家典型企業(yè)中有近一半的房企完成年度銷售業(yè)績目標的三分之一。其中，首開、恒大、深業(yè)、旭輝、越秀、融創(chuàng)等企業(yè)表現(xiàn)較好，已經(jīng)完成全年業(yè)績目標的40%以上。首開股份和恒大地產(chǎn)前四月分別完成銷售金額123億元和907億元，分別完成全年業(yè)績目標的48%和45%。