一、樓市“去庫存”將貫穿2016年

日前召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十次會(huì)議提出，化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。緣何這次提及“化解房地產(chǎn)庫存”，并將其與房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)發(fā)展掛鉤?如何評(píng)估樓市當(dāng)前的庫存及其對(duì)樓市和經(jīng)濟(jì)的影響?

微觀上，庫存是一個(gè)企業(yè)管理的概念，是指企業(yè)為銷售而準(zhǔn)備的原材料、中間品以及產(chǎn)成品，即所渭“庫存管理”。按生產(chǎn)流程庫存分為原材料、中間品(半成品)和產(chǎn)成品三個(gè)類別的庫存，宏觀層上，企業(yè)庫存行為是判斷行業(yè)或宏觀經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)，即所謂“庫存周期”，如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、需求改善，但生產(chǎn)還沒有完全恢復(fù)，就帶來庫存的被動(dòng)消耗，稱為產(chǎn)出上行、庫存下降的“被動(dòng)去庫存”階段；經(jīng)濟(jì)由復(fù)蘇轉(zhuǎn)為繁榮，稱為產(chǎn)出上升、庫存上升的“主動(dòng)補(bǔ)庫存”階段。

因此，樓市“去庫存”，應(yīng)該是行業(yè)庫存周期的概念。并且，由于樓市庫存去化到何種程度，關(guān)聯(lián)到上游原材料和制造業(yè)(水泥、鋼鐵、建材等)、關(guān)聯(lián)到下游消費(fèi)品行業(yè)(家具建材、家電家紡、裝飾裝潢等)的庫存行為，進(jìn)而影響到經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張或收縮的動(dòng)能，因而備受各界關(guān)注。

樓市“去庫存”首次提出，是在2014年7月11日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，新任部長陳政高就完善房地產(chǎn)政策提出了三點(diǎn)落實(shí)意見，排在首位的就是“千方百計(jì)去庫存。從那時(shí)起，“去庫存”就取代“調(diào)房價(jià)”，成為樓市的新主題?？梢哉f，一年多來，為了“去庫存”，采取了很多措施，比如退出包括限購在內(nèi)的行政干預(yù)、降低稅費(fèi)、提高杠桿，再比如打通而品房和保障房通道、公積金異地流轉(zhuǎn)、停止土地供應(yīng)、發(fā)展新房租賃等。

事實(shí)上2015年以來樓市“去庫存”效果是不錯(cuò)的。全國樓市銷售面積增幅從1—2月份下滑16．9％逆轉(zhuǎn)到1～10月份增長7．2％，預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模有望探到2013年13．1億平方米的歷史最高。50個(gè)重點(diǎn)城市樓市庫存消化周期，已從上半年的15個(gè)月回落到目前的11．4個(gè)月，一線城市庫存消化周期甚至為7～9個(gè)月。進(jìn)入四季度，開發(fā)商在這些區(qū)域已經(jīng)從“去庫存”全面轉(zhuǎn)向了“補(bǔ)庫存”，土地市場明顯回升。

CREIS數(shù)據(jù)顯示，10月監(jiān)測的37個(gè)主要城市的成交量環(huán)比上升17．73％，庫存則下降了1．8％，而三四線城市庫存嚴(yán)重。究其原因，首先，三四線城市人口產(chǎn)業(yè)集聚能力不足，樓市有效需求跟不上，其次三四線城市政府財(cái)力有限，“土地?fù)Q配套”是區(qū)域開發(fā)的主要形式，土地房屋聯(lián)合開發(fā)的“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”模式很普遍，超級(jí)大盤比比皆是，很多項(xiàng)目要開發(fā)數(shù)年，甚至十幾年。

因此，即便重點(diǎn)城市樓市持續(xù)回暖，并帶動(dòng)全國樓市銷售量回升，但銷售與庫存“兩張皮”始終存在。2015年以來，庫存僅在5月短暫減少，后續(xù)一直增加。10月底，全國商品房待售面積比9月底增加2122萬平方米，遠(yuǎn)大于7～9月月均僅100萬平方米左右的增幅。另外，商品住房庫存結(jié)束連續(xù)兩個(gè)月減少態(tài)勢，10月大增1180萬平方米。庫存大幅攀升，重災(zāi)區(qū)在三四線城市，而“金九銀十“推盤增加、前期政策激勵(lì)效應(yīng)遞減是主要原因。

另外，從庫存概念看，除了常說的待售庫存，即產(chǎn)成品庫存外，還包括在建庫存(半成品)和已批未建庫存(原材料)。前者是顯性庫存，規(guī)模不大，業(yè)內(nèi)匡算的消化周期多在24個(gè)月左右；后兩者是隱性庫存，規(guī)模非常大。中信證券估計(jì)，按規(guī)劃建筑面積，目前已批未建庫存70．9億平方米、在建庫存55．3億平方米、待售庫存6．6億平方米，全國整體庫存達(dá)到132．8億平方米。若按2013年13億平方米的歷史最高銷信計(jì)算，即便未來不增加土地供應(yīng)，也要10年才能消化完。

當(dāng)前，盡管資金面全面好轉(zhuǎn)，但開發(fā)商新開工和拿地積極性并不高，庫存制約是首要原因。三四線城市開發(fā)投資、新開工和庫存分別占全國的45％、60％和70％，所以就不難理解緣何今年以來樓市“先行指標(biāo)”(新開工、拿地、開發(fā)投資)始終疲軟，這也是今年以來固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)回落的原因。盡管樓市庫存成本比較低，但關(guān)鍵是，若三四線城市庫存不消化，全國樓市開發(fā)投資上下游制造業(yè)產(chǎn)能過剩，進(jìn)而全社會(huì)固定資產(chǎn)投資疲軟的格局就無法化解。

因此，去庫存仍將貫穿2016年。在政策上，針對(duì)既有政策邊際效應(yīng)減退，新一輪政策呼之欲出，如首套房貸款首付和交易稅負(fù)降低、推進(jìn)公積金異地流轉(zhuǎn)、保障房(包括棚改)供給全面貨幣化、國家住房銀行、資產(chǎn)證券化等。另外，以加速新型城鎮(zhèn)化為契機(jī)，以戶籍改革和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為抓手，大力夯實(shí)返鄉(xiāng)置業(yè)，可能成為政策重點(diǎn)，意在讓“需求跟著人走、人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走”，實(shí)現(xiàn)外來人口在城鎮(zhèn)化成本較低的三四線城市“扎根”、讓產(chǎn)業(yè)在三、四線城市集聚，從而實(shí)現(xiàn)樓市、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的順循環(huán)。

二、樓市庫存到底有多大

國家統(tǒng)計(jì)局公布的庫存為6．8億平方米，加上已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售的7億平方米，即13．8億平方米，再加上71億平方米的已批未建庫存及56．1億平方米的在建未售庫存，寬口徑的“三大塊”待消化庫存合計(jì)規(guī)模大約為140．9億平方米。

自2014年7月份，“去庫存”取代“控房價(jià)”成為樓市新主題后，樓市政策均圍繞“去厙存”展開。到目前，能采取的、并有助于加速庫存去化的措施，基本上都發(fā)布實(shí)施了。2015年以來，樓市銷售回升態(tài)勢良好，但10月數(shù)據(jù)顯示，樓市庫存壓力不僅沒有緩解，反而出現(xiàn)惡化之勢。近日，中央很罕見地相繼就“去庫存”做出重要指示，可見樓市庫存壓力已經(jīng)影響到了“穩(wěn)增長”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”方略。因此，如何理解庫存并測算庫存，是評(píng)判未來市場和政策走勢的第一步。

庫存可從微觀和宏觀兩個(gè)層面進(jìn)行理解。微觀層面上，庫存是企業(yè)為銷售而準(zhǔn)備的原構(gòu)材料、中間品以及產(chǎn)成品，因此庫存分為原材料、中間品(半成品)和產(chǎn)成品三大類，庫存管理是企業(yè)管理的一個(gè)重要分支。宏觀層面上，企業(yè)庫存行為是判斷行業(yè)或宏觀經(jīng)濟(jì)周期的重要指標(biāo)，即所謂的“庫存周期”。例如，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、需求改善但生產(chǎn)還沒有完全恢復(fù)的階段，這時(shí)庫存會(huì)被動(dòng)消耗稱為產(chǎn)出上行、庫存下降的“被動(dòng)去庫存”階段；當(dāng)經(jīng)濟(jì)由復(fù)蘇轉(zhuǎn)為繁榮，稱為產(chǎn)出上升，庫存上升的“主動(dòng)補(bǔ)庫存”階段。

我們常說的樓市“去庫存”指的是消化待售商品住房建筑面積，它包括兩部分，一是報(bào)告期已竣工可供銷售但尚未銷售的商品房建筑面積累積值；二是報(bào)告期處于施工或新開工狀態(tài)(半成品)并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去的商品房建筑面積累計(jì)值。另外，我們經(jīng)常所說的“去化周期(多少個(gè)月)其計(jì)算公式為“待售建筑面積／過去12個(gè)月月平均銷售建筑面積”。

我們所說的庫存，來源于國家統(tǒng)計(jì)局公布的待售商品房建筑面積累計(jì)值，指的是在報(bào)告期末開發(fā)商已竣工可供銷售或出租，但尚未銷售或出租的商品房建筑面積累積值，該數(shù)據(jù)經(jīng)由當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門的企業(yè)直報(bào)系統(tǒng)上報(bào)。截至2015年10月底，這一規(guī)模是6．8億平方米。但是，該數(shù)據(jù)未包含已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售(但并未銷售出去)的商品房建筑面積累計(jì)值。因此，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)低估了待售厙存的規(guī)模。

單看待售面積，近年來也處于快速增長態(tài)勢中。2012年至2015年4年的10月份，待售面積分別增長33．3％、35．2％、26．1％和17．2％。另外由于庫存成本很低，開工到銷售的彈性很大(有的項(xiàng)目“出地面”就可以賣了)，加上開發(fā)商往往采取“蓄客決定推盤”、“以銷定產(chǎn)”的策略，待售面積可大可小，看市場行情而定。因此，待售面積不僅反映不了庫存規(guī)模，而且所謂的“去化周期”也不能客觀評(píng)價(jià)庫存到底要多久才能消化。

同時(shí)，從會(huì)計(jì)核算角度看，樓市庫存應(yīng)分為己批未建庫存(原材料庫存)，即開發(fā)商儲(chǔ)備土地，在建未售庫存(半成品庫存)，即處于施工狀態(tài)但并未獲得預(yù)售許可的庫存，以及前面講的待售庫存等“三大塊”。根據(jù)中信證券的匡算， 2003—2015年上半年，全國累計(jì)出讓國土房地產(chǎn)建設(shè)用地161．7億平方米，按照百城供地平均容積率(折算后)1．4計(jì)算，合計(jì)房地產(chǎn)建筑面積226．4億平方米，再減去期間累計(jì)新開工155．5億平方米后，已批未建庫存大約為71億平方米。

在建未售部分，在企業(yè)會(huì)計(jì)核算上應(yīng)該算作庫存，但有一部分已經(jīng)由批準(zhǔn)預(yù)售而進(jìn)入銷售狀態(tài)。我們預(yù)估，施工面積中的20％已經(jīng)由批準(zhǔn)預(yù)售銷售出去，即在2015年1—10月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積70．1億萬平方米中，有14億平方米已進(jìn)入銷售。按照50％的去化率算，有7億平方米已經(jīng)銷售出去，只是由于未竣工而無法結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入。因此，在建未售部分庫存的實(shí)際規(guī)模為56．1億平方米。

綜上，待售庫存的實(shí)際規(guī)模應(yīng)該在國家統(tǒng)計(jì)局公布的6．8億平方米的基礎(chǔ)上，再加上已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售的7億平米，即13．8億平方米。在此基礎(chǔ)上，加上71億平方米的已批未建庫存、56．1億平方米的在建未售庫存，目前我國樓市“三大塊”待消化庫存合計(jì)規(guī)模大約為140．9億平方米。照此，即便按照2013年歷史最高銷售紀(jì)錄(13億平方米)，全部庫存也要10年以上才能消化完畢，這還是在未來不增加新增土地供應(yīng)、銷售保持旺盛態(tài)勢的情況下才能實(shí)現(xiàn)。

因此，樓市實(shí)際寬口徑庫存規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于披露的數(shù)據(jù)。但同時(shí)，“高庫存”是樓市運(yùn)行的重要特征，實(shí)際待售要保持在12—15個(gè)月的消化周期才能保證預(yù)期穩(wěn)定、房價(jià)穩(wěn)定；在建未售是待售庫存的“蓄水池”可以相對(duì)輕易地轉(zhuǎn)化為待售，關(guān)鍵看市場行情；已批未建是開發(fā)商運(yùn)營的基本策略，儲(chǔ)備土地多少是衡量開發(fā)商實(shí)力的重要指標(biāo)，龍頭開發(fā)商往往保持幾千萬甚至上億平方米的土地儲(chǔ)備。

同時(shí)，土地出讓金可以分期繳納，或沖抵配套代建費(fèi)用，建筑安裝費(fèi)用可以在竣工驗(yàn)收后結(jié)算，故相比較一般生產(chǎn)企業(yè)，樓市厙存成本很低。再加上，延長庫存消化周期既可以分享土地增值和周邊配套完善的溢價(jià)，也可以獲得土地增值后更多的抵押融資等。因此，樓市“高庫存”也不完全是壞事，也不能高估“高庫存”的負(fù)面影響。

國家領(lǐng)導(dǎo)人之所以如此看重“去庫存”，關(guān)鍵在于，若庫存無法消化開發(fā)商拿地和新開工的積極性就不高，樓市三項(xiàng)“先行指標(biāo)(新開工、拿地、開發(fā)投資)難以觸底回升。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資通過上下游引致投資，關(guān)聯(lián)60％以上的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，故房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑，必然拖累固定資產(chǎn)投資，上下游制造業(yè)產(chǎn)能過剩的局面就無法改觀，基建投資資金來源也受影響，進(jìn)步講，意味著“穩(wěn)增長”也會(huì)承壓。

三、攻堅(jiān)“去庫存”須創(chuàng)新住房供應(yīng)模式

國家主席習(xí)近平在《求是》雜志2016年第1期文章指出，“進(jìn)入全面建成小康社會(huì)決勝階段，不是新一輪大干快上，不能靠強(qiáng)力刺激抬高速度實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)翻番”我們不僅要全面建成小康社會(huì)，而且要考慮更長遠(yuǎn)時(shí)期的發(fā)展要求”。習(xí)近平主席的指示，打消了“穩(wěn)增長”背景下新輪寬松政策的預(yù)期。

對(duì)于樓市來說，2016年是去庫存攻堅(jiān)戰(zhàn)的第一年。去庫存上升為國家“供給側(cè)”改革任務(wù)后，特別是“十三五”全面支持“新市民”住房需求，各界預(yù)計(jì)2016年政策面、資金面將更加寬松，樓市或延續(xù)2015年回升的局面。但應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，去庫存僅僅是階段性任務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，更有意義的是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中長期趨勢的判斷，以及基于這一判斷全面革新住房供應(yīng)模式。

1998年“房改”以來，強(qiáng)勁的住房需求帶動(dòng)供給上升，房屋新開工面積從1998年的2億平方米上升至2013年的20億平方米，15年間增長了10倍。但目前看，樓市供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，面臨較大調(diào)整壓力。供給端看，當(dāng)前商品房庫存處于歷史高位。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年11月商品房待售面積高達(dá)6．96億平方米，按人均33平方米的居住面積計(jì)算，可滿足2100萬人的住房需求。如果將在建未售、已批未建兩塊庫存算在內(nèi)，整體庫存需要5—7年或以上才能消化。

再看需求端，人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致“剛需”增長放緩。15～64歲的勞動(dòng)年齡人口是購房主體，其中15—34歲人口購房主要為消費(fèi)性需求，35～ 64歲人口購房主要為投資性需求。根據(jù)《國家人口發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告》，15～64歲總?cè)丝趯⒃?016年達(dá)到高峰，但早在2011年中國人口結(jié)構(gòu)已迎來拐點(diǎn)，比預(yù)期時(shí)間提前5年。勞動(dòng)年齡人口占比從2010年74．5％的頂點(diǎn)開始下降，未來這趨勢不會(huì)改變。

因此，以戶籍人口為主的樓市需求釋放高潮已過去。國際經(jīng)驗(yàn)看，樓市拐點(diǎn)緊隨總勞動(dòng)力人口拐點(diǎn)。日本勞動(dòng)力人口占比在1992年達(dá)到峰值，樓泡沫在1991年已開始破裂；美國總勞動(dòng)力人口占比在2006年見頂，2007年房價(jià)開始下跌。因此，去庫存一方面在于平滑行業(yè)上下游原材料、能源、制造業(yè)等“去產(chǎn)能”進(jìn)程，“托底”經(jīng)濟(jì)不致過快下滑；而另一方面，新型城鎮(zhèn)化過程中，占城市常住人口近40％的新市民需要解決住房問題城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施亟待擴(kuò)容，房地產(chǎn)需要在去庫存的過程中實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

2015年，樓市銷售面積從1—2月同比下跌16．3％，迅速逆轉(zhuǎn)致1～11月同比上漲7．4％，更多的是樓市政策和資金面空前寬松所致。目前，購房首付、利率、稅費(fèi)等均已降至歷史最低水平，這是 2015年樓市回升的驅(qū)動(dòng)力。但是，百城房價(jià)顯示， 2015年只有一線城市房價(jià)在上漲，二三線城市則連續(xù)兩年下跌2015年分別下跌0．53％和1．09％，可見樓市需求有效空間迅速收窄。

因此，“十三五”和攻堅(jiān)“小康”開局的2016年，去庫存要與深化住房制度改革與外部配套改革(戶籍制度改革)結(jié)合起來，以住房有效供給來滿足現(xiàn)實(shí)需求，促進(jìn)行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型。新年伊始的兩項(xiàng)與樓市相關(guān)的政策發(fā)布，已顯示出這一變化：《居住證暫行條例》于2015年1月1日起執(zhí)行，2．7億農(nóng)民工人戶城市有了清晰的路徑；“二孩時(shí)代”的到來，包括生育權(quán)在內(nèi)的公民權(quán)利得到全面保障。

在落實(shí)業(yè)已在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定就業(yè)的1億農(nóng)民工落戶城鎮(zhèn)，并推進(jìn)其余1．7億外來人口漸進(jìn)落戶的目標(biāo)下，未來樓市的潛在需求很龐大。但是，“新市民”住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，要靠樓市供給側(cè)改革，即增加有效供給來滿足。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出租售并舉、開發(fā)商適當(dāng)降低房價(jià)、公租房擴(kuò)大到非戶籍人口等等，都在于適應(yīng)“新市民”需求特征，增加住房的有效供給。

鑒于此，2016年樓市政策的重點(diǎn)就在于創(chuàng)新和完善住房供應(yīng)模式，首先就是降低住房供應(yīng)的成本，契合“新市民為主體的住房需求特征。首先推進(jìn)公積金異地流轉(zhuǎn)，盡快落實(shí)公積金政策覆蓋全部外來人口，擴(kuò)大公積金租房提??；其次，組建國家政策性住房銀行，適應(yīng)“新市民”對(duì)于廉價(jià)住房金融的需求；再次，“新市民”收入水平低，長期服務(wù)于城市生產(chǎn)生活須臾不可離的行業(yè)(建筑業(yè)、家政和市政環(huán)保等)，將“新市民”納入公租房政策覆蓋范圍；最后，國外對(duì)低收入人群往往規(guī)定低至10％的首付，建議將三四線城市首套房購置首付比例降至15％一20％。

其次，遵循“需求跟著人走、人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走”的規(guī)律，加速推進(jìn)大城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)和產(chǎn)業(yè)融合。首先，由于房價(jià)高漲、人力物流成本上升，大城市傳統(tǒng)制造業(yè)優(yōu)勢喪失。因此，應(yīng)將傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)移到三四線城市，并形成與區(qū)域內(nèi)大城市在產(chǎn)業(yè)上合理分工，如研發(fā)與生產(chǎn)分工、銷售與倉儲(chǔ)配送分工、上下游產(chǎn)業(yè)鏈分工、核心產(chǎn)業(yè)與配套分工等等；其次，打通三四線城市與區(qū)域內(nèi)大城市的交通鏈接，掃清產(chǎn)業(yè)配套協(xié)作的障礙；再次，三四線城市新區(qū)要做實(shí)公共配套規(guī)劃、承接嚴(yán)業(yè)轉(zhuǎn)移、加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，吸引區(qū)域內(nèi)剩余農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移。

最后加強(qiáng)城市公共服務(wù)供給，實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)與公共服務(wù)供應(yīng)同步。計(jì)生委調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)民工愿意轉(zhuǎn)變非農(nóng)有三個(gè)理由，子女享受優(yōu)質(zhì)教育(就業(yè)地高考)、家庭成員享受城市公共服務(wù)、就業(yè)保障。首先落實(shí)“雙掛鉤”(財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與人口市民化掛鉤)，加大中央轉(zhuǎn)移支付、農(nóng)村公共服務(wù)投入隨遷，分擔(dān)公共服務(wù)供給成本；其次，加快實(shí)施跨地區(qū)建設(shè)用地增減掛鉤和農(nóng)業(yè)用地占補(bǔ)平衡，此舉不僅增加城市建設(shè)用地出讓收入，而且可以讓農(nóng)民工攜帶土地資產(chǎn)收益、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)用地轉(zhuǎn)包收益進(jìn)入城市。上述這些，都有助于增加城鎮(zhèn)公共服務(wù)供給資金來源，并通過規(guī)模效應(yīng)降低公共服務(wù)供給成本。綜上，新的住房供應(yīng)模式，應(yīng)在尊重城鎮(zhèn)化規(guī)律，尊重農(nóng)民工意愿的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)住房、產(chǎn)業(yè)、人口和城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)融合發(fā)展，這也是去庫存的唯一路徑。