近日，中國工商銀行發(fā)布《關(guān)于加強個人商用房貸款風(fēng)險管理的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》內(nèi)容包括，個人商用房貸款首付比例由過去的50%調(diào)整到70%，商住兩用住房的首付比例由45%調(diào)整到50%，貸款所購商用房為小區(qū)配套底商的首付比例仍為50%。

《通知》還規(guī)定，商用房類型應(yīng)以單套面積相對較小，價格較為穩(wěn)定，易于處置變現(xiàn)的商住兩用房以及住房小區(qū)配套底商為主，嚴控賓館、酒店、寫字樓等個人商用房項目準入，對三、四線城市的個人商用房貸款業(yè)務(wù)，原則上控制貸款余額只降不增。

對此，一位工行總行人士稱，根據(jù)市場變化進行相應(yīng)的風(fēng)險管理屬于商業(yè)銀行正常的經(jīng)營行為。但更多有關(guān)情況，他表示不愿再透露。

工行北京網(wǎng)點開始執(zhí)行

目前，這一規(guī)定已在北京開始執(zhí)行。工行北京某支行個人貸款業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在具體辦理業(yè)務(wù)的時候，符合相應(yīng)政策條件的，首付比例也可以做相應(yīng)調(diào)整，但這是有彈性的。

在利率方面，另一位工行業(yè)務(wù)經(jīng)理則表示，和之前一樣，依照基準利率上浮10%。他同時表示，對于首付比例，并沒有看到其他銀行做出調(diào)整。

《每日經(jīng)濟新聞》記者隨后聯(lián)系了數(shù)家股份制商業(yè)銀行，針對商用房首付比例是否有調(diào)整一事進行詢問，但對方均表示沒聽說。

記者通過聯(lián)系工行上海分行及其部分網(wǎng)點，了解到目前還未正式執(zhí)行該通知，上海其他行也沒有這一方面的變動。但另有媒體報道稱，工行這一新規(guī)在西安、鄭州等地已開始實施。

上述工行總行人士表示，根據(jù)市場變化進行相應(yīng)的風(fēng)險管理屬于商業(yè)銀行正常的經(jīng)營行為。但更多有關(guān)情況，他表示不愿再透露。

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險攀升

中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，銀行政策調(diào)整，一般出于兩大原因，一個是銀行基于風(fēng)險的考慮，另一個是監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)，“有可能某方面的貸款在一段時間發(fā)放過多，監(jiān)管部門對其作窗口指導(dǎo)，被動進行政策調(diào)整。至于工行的這次調(diào)整，可能有主動做風(fēng)險控制的考慮，也可能是窗口指導(dǎo)。局外人只能猜測?！?/p>

市場有觀點認為，這可能和商業(yè)地產(chǎn)面臨的壓力有關(guān)。尹中立也分析了當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)形勢，他表示，商業(yè)地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟周期高度相關(guān)，在整個經(jīng)濟增長速度下行的過程中，商業(yè)地產(chǎn)收益率普遍下降，“出現(xiàn)了很多鋪面出租不掉的情況，這種現(xiàn)象越來越多。”他還分析稱，從總量來看，在GDP下行的過程當(dāng)中，零售業(yè)的增長速度也在下滑。

“商業(yè)地產(chǎn)近幾年面臨雙重沖擊。一個是來自宏觀經(jīng)濟的沖擊，一個是來自電商的沖擊?！币辛⒄J為，電商對實體門店形成了較大影響，“以零售業(yè)為代表的商業(yè)模式發(fā)生了非常大的變化，以前主要靠在路邊租一個商店去營銷，這種模式被電商所取代?！?/p>

長富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這說明銀行對房地產(chǎn)市場的未來走勢持謹慎態(tài)度，“從全國范圍內(nèi)來看，商用房存量較大，相比住宅而言去庫存速度較慢。銀行從風(fēng)險管理的角度來說，提高首付比例有助于降低自身承擔(dān)的風(fēng)險?！?/p>

他進一步分析稱，目前一線及熱點二線城市調(diào)控政策已經(jīng)開始逐漸收緊，前期過快上漲的房價漲幅已開始逐步放緩，需求集中釋放以后，成交量也有調(diào)整的跡象。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上半年的大幅上漲后，下半年出現(xiàn)調(diào)整的可能性較大。從行業(yè)層面來看，受經(jīng)濟放緩和互聯(lián)網(wǎng)沖擊等影響，實體店鋪的盈利能力逐漸下降，甚至已經(jīng)有不少店鋪倒閉。從降低自身不良貸款率來說，銀行應(yīng)該選擇盈利能力高、容易變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。經(jīng)營不善的商用房將很難變現(xiàn)，因此，提高商用房首付比，減少貸款額度，可以從一定程度上降低不良資產(chǎn)帶來的風(fēng)險。

尹中立則表示，對個人商用房的房貸收緊，其影響是有限的，“商業(yè)地產(chǎn)還不至于影響整個宏觀經(jīng)濟運行，因為整個房地產(chǎn)當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)只占百分之二三十，住宅才是大頭。用不著把這個事情擴大化?！?/p>

楊明偉也認為，銀行收緊貸款主要出現(xiàn)在個別城市、個別領(lǐng)域，目的主要是為了控制風(fēng)險，并不能改變流動性保持寬松的基本面。目前我國經(jīng)濟下行壓力依然很大，“穩(wěn)增長”仍是當(dāng)前經(jīng)濟工作的當(dāng)務(wù)之急，而寬松的貨幣政策有助于刺激經(jīng)濟的恢復(fù)。當(dāng)前實體經(jīng)濟融資難仍未得到明顯改善，央行將繼續(xù)“呵護”市場流動性，我國低利率的寬松政策還將持續(xù)。