土地市場(chǎng)最熱點(diǎn)的話題莫過(guò)于“地王”的誕生了，尤其是去年下半年至今，隨著市場(chǎng)基本面的回暖，北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等各地“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，各大開發(fā)企業(yè)在一線城市、部分核心二線城市掀起了新一輪的“圈地運(yùn)動(dòng)”，導(dǎo)致地價(jià)屢屢創(chuàng)新高，重點(diǎn)城市“地王”頻出，甚至出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。

而在上述城市“地王大戰(zhàn)”中，央企地產(chǎn)企業(yè)的力量不容小覷，不少“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象屬于央企所為，甚至有些拿地行為不是常規(guī)邏輯能夠解釋。那么，央企地產(chǎn)企業(yè)為何在土地市場(chǎng)上頻頻出手制造“地王”？它們出手拿了“地王”不會(huì)虧嗎？其背后的戰(zhàn)略思考是什么？

“地王大戰(zhàn)”的背景：國(guó)企改革深化和地產(chǎn)行業(yè)央企整合急劇加速

央企地產(chǎn)企業(yè)的“地王大戰(zhàn)”背景應(yīng)該追溯到2010年的“退房令”。

當(dāng)時(shí)，國(guó)資委要求78家非主業(yè)央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如今已經(jīng)5年過(guò)去，雖然2014年國(guó)資委確立保留央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)從16家擴(kuò)至21家（2010年的16家：中國(guó)建筑工程總公司、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司、中國(guó)保利集團(tuán)公司、華僑城集團(tuán)公司、中國(guó)鐵路工程總公司、中國(guó)鐵道建筑總公司、中國(guó)中化集團(tuán)公司、中糧集團(tuán)有限公司、中國(guó)冶金科工集團(tuán)有限公司、中國(guó)五礦集團(tuán)公司、中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)公司、中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司、港中旅集團(tuán)有限公司、招商局集團(tuán)有限公司、華潤(rùn)集團(tuán)有限公司、南光集團(tuán)有限公司；2011新獲得“房地產(chǎn)牌照”的5家央企：魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)），央企從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)范圍在增加，但并不意味著已經(jīng)獲取“房地產(chǎn)牌照”的央企已經(jīng)“安全”，沒(méi)有被其他企業(yè)整合的風(fēng)險(xiǎn)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要有以下三點(diǎn)理由：

首先，國(guó)資委2010年提供的數(shù)據(jù)顯示，彼時(shí)127家央企一共94家涉足房地產(chǎn)，占比超70%。其中，21家以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)”為主業(yè)，另外的73家沒(méi)有獲取“房地產(chǎn)牌照”的央企，或?qū)㈦S著國(guó)企改革加速“退房”進(jìn)程。這是歷史的抉擇，不可避免。

其次，已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”的央企之間也存在暗戰(zhàn)，這些央企地產(chǎn)企業(yè)之間也存在相互合并的風(fēng)險(xiǎn)，比如，今年5月央企中糧地產(chǎn)再度陷入被收購(gòu)傳聞，接盤俠據(jù)說(shuō)是去年底剛剛完成內(nèi)部整合上市的招商蛇口。此外，據(jù)媒體報(bào)道，中糧地產(chǎn)的另一家“緋聞”對(duì)象為保利地產(chǎn)；五礦與中冶的地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并也提上日程。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，今年以來(lái)，21家被國(guó)資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)異?；钴S，至少有10家已啟動(dòng)內(nèi)外部重組和并購(gòu)。而如中海地產(chǎn)般雷厲風(fēng)行、招商蛇口般一路通關(guān)、保利內(nèi)部整合也在進(jìn)行中、中糧幾度傳出剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)傳聞——這些央企巨頭間的整合并購(gòu)呈現(xiàn)出不同的面向和結(jié)局。由此可見(jiàn)，國(guó)企改革深化和行業(yè)整合急劇加速。盡管表面上21家央企已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”，但最終不一定留下21家央企地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過(guò)今后2-3年的整合，最后剩余的數(shù)量極有可能會(huì)低于15家。

第三、在房地產(chǎn)央企中，保利、中海規(guī)模已達(dá)千億級(jí)，招商、華潤(rùn)位居五六百億的中等規(guī)模，而中糧、五礦、華僑城等只有百億級(jí)規(guī)模。其余的大部分央企地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模也并不算行業(yè)翹楚，比如水電系的中國(guó)水電、葛洲壩，鐵路系的中鐵、中鐵建等，而這些企業(yè)為了擺脫被整合或重組的風(fēng)險(xiǎn)，也在積極謀求自己在21家央企地產(chǎn)內(nèi)部的“話語(yǔ)權(quán)”，比如積極拿地?cái)U(kuò)充土地儲(chǔ)備、擴(kuò)大效果規(guī)模等等。

“地王大戰(zhàn)”背后的央企整合“大戲”

從銷售金額來(lái)看，2015年“千億軍團(tuán)”房企為7家，其中，保利、中海規(guī)模已達(dá)千億級(jí)，央企地產(chǎn)企業(yè)兩家，2016年華潤(rùn)也很快將步入千億軍團(tuán)，如此看來(lái)，未來(lái)“千億軍團(tuán)”房企之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，央企地產(chǎn)企業(yè)之間的爭(zhēng)奪亦是如此。上述城市“地王大戰(zhàn)”也是在這樣的市場(chǎng)背景下發(fā)生的。

那么，央企地產(chǎn)企業(yè)為何在土地市場(chǎng)上頻頻出手制造“地王”？它們出手拿了“地王”不會(huì)虧嗎？其背后的戰(zhàn)略思考是什么？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：

第一，通過(guò)合并重組擴(kuò)大自己的影響力，擴(kuò)大自己的實(shí)力，從而在未來(lái)央企地產(chǎn)企業(yè)的重組與合并中擁有更多的“話語(yǔ)權(quán)”。比如，中海與中建地產(chǎn)重組完成后，再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并，增加了其環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一、二線城市的土地儲(chǔ)備，鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位；招商地產(chǎn)因?yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為招商蛇口，成為當(dāng)時(shí)中國(guó)最大市值開發(fā)商；保利地產(chǎn)與保利香港重組也在進(jìn)一步推進(jìn)過(guò)程中。重組后形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭(zhēng)奪央企地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)重組“話語(yǔ)權(quán)”的重要砝碼。

第二，不惜成本拿“地王”，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，增加公司的估值，其背后更大的局是為自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過(guò)程中增加“話語(yǔ)權(quán)”。

比如，近期，保利地產(chǎn)、招商、葛洲壩等眾央企拿地均較為激進(jìn)，拿“地王”是常態(tài)化的，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的難以理解的拿地結(jié)果。確實(shí)，如果按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，這些地塊確實(shí)難以短期內(nèi)入市，短期內(nèi)也確實(shí)不可能盈利。但是，從央企地產(chǎn)整合的角度來(lái)看，如果一個(gè)央企沒(méi)有充裕的土地儲(chǔ)備，并且從企業(yè)估值的角度來(lái)看處于“弱勢(shì)”，極有可能會(huì)被其他央企合并。由此來(lái)看，央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，其考慮的出發(fā)點(diǎn)并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，其背后更大的局是謀求自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過(guò)程中增加“話語(yǔ)權(quán)”。

第三、“地王”增加企業(yè)估值，當(dāng)合并重組消息落實(shí)后，資本市場(chǎng)上的超額收益表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于拿“地王”所付出的成本，此時(shí)不惜代價(jià)拿“地王”將在未來(lái)資本市場(chǎng)上得到回報(bào)。

眾所周知，土地儲(chǔ)備多少影響著一個(gè)企業(yè)的估值，當(dāng)一個(gè)優(yōu)勢(shì)的央企地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)“地王”形式獲得土地儲(chǔ)備后，其估值勢(shì)必也會(huì)增加，未來(lái)也就有合并其他央企地產(chǎn)板塊的可能行，尤其是對(duì)中海、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地“千億規(guī)?！保ɑ咀€(wěn)，不存在被合并的風(fēng)險(xiǎn)）以外的央企地產(chǎn)企業(yè)而言，如果通過(guò)重組和整合的方式可以獲得其他央企的資產(chǎn)，那么，其才有可能與中海、保利、華潤(rùn)相匹敵，未來(lái)其規(guī)模上才有“話語(yǔ)權(quán)”，也有機(jī)會(huì)合并其他央企的資產(chǎn)，最終在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)也一定會(huì)突出。屆時(shí)，當(dāng)合并重組消息落實(shí)后，其資本市場(chǎng)上的超額收益表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于拿“地王”所付出的成本，此時(shí)不惜代價(jià)拿“地王”將在未來(lái)資本市場(chǎng)上得到回報(bào)。

由此可見(jiàn)，在中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)“巨無(wú)霸”型的央企房企。屆時(shí)，“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的形成，最終推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來(lái)來(lái)越高。

從當(dāng)下央企重組與改革的角度來(lái)講，筆者預(yù)計(jì)，十三五期間，一些實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)尤其是央企地產(chǎn)企業(yè)有可能會(huì)利用地產(chǎn)重組加速開放的機(jī)會(huì)，接盤其他國(guó)企“退房”資產(chǎn)。這樣的現(xiàn)象在73家央企地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中極有可能會(huì)頻繁發(fā)生。