重點二線城市去庫存周期低于6個月限購壓力漸顯

2016-05-24 來源：

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二線城市調控收緊壓力漸趨明顯。5月18日，蘇州傳出限購的第二天，當?shù)卣统雠_了地價限漲令。實際上，廊坊也于近日下發(fā)了限購令，非本地戶籍家庭限購1套住房，且首付比例不低于30%。新政意在支持自住性需求，打壓投資投機性需求，避免房價持續(xù)快速增長。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計，作為強二線城市的龍頭蘇州，4月房價同比大漲48%，遙遙領先其他二線城市。來自克而瑞研究中心的一份研究報告顯示，各線城市在政策層面明顯分化，一線及強二線城市都在收緊調控政策，南京在蘇州限漲令的基礎上，加大了對于高端盤價格調控力度，未來強二線城市政策收緊將全面鋪開。即使是已經(jīng)出臺調控政策的城市，如果效果不佳，將進一步升級調控。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，后續(xù)熱點二線城市包括天津、武漢、合肥、鄭州、濟南、福州、廈門等會較熱。而一些非熱點二線城市如沈陽、西安、長沙、石家莊等也會開始升溫。部分準二線城市如徐州等，區(qū)域優(yōu)勢在改善，也會逐漸呈升溫態(tài)勢。

對于熱點二線城市來說，去庫存周期小，在庫存補給不到位的情況下，出臺限購政策的可能性較大。

一些重點二線城市去庫存周期甚至低于6個月。如蘇州、南京、合肥等城市，周期僅為3個月左右。但從長期看，積極供地、加快補庫存才是最根本的應對策略。

4月，南京房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，供應量大幅提升至158萬平方米，僅次于去年10月份，為近一年內第二高點。成交量進一步攀升至189萬平方米，創(chuàng)自2007年以來單月新高。

雖然南京步蘇州后塵出臺限漲令，不僅在申報環(huán)節(jié)更加嚴苛，而且實行區(qū)間調控，進一步加大了高端盤調控力度。但這并未實質性打壓購房需求，反映在成交量上的變化不大?？硕鹧芯恐行姆治鰩熤赋觯唐趦?，限購政策重啟的可能性微乎其微。

蘇州4月共計出讓了13宗地，有多宗地拍出了200%以上的溢價率。受讓方不乏泰禾、正榮、金輝這類閩系房企，它們較擅長開發(fā)中高端品質住宅，產(chǎn)品溢價能力有助于提升利潤率水平。

另一個熱點城市合肥樓市長期供不應求，開發(fā)商捂盤惜售、待價而沽心態(tài)嚴重。“金三銀四”期間供應量仍維持在較低水平，成交量維持在70萬-100萬平方米區(qū)間范圍內。消化周期僅2.5個月。

自2015年年末開始，合肥地王頻出，樓面價破萬頻繁出現(xiàn)。然而，在一場場地價房價飆漲的游戲中，并不是所有房企都能撐到最后。

5月19日晚間，合肥某知名論壇有網(wǎng)友發(fā)布消息稱，拿下肥西地王的阜陽麗豐集團將退地，那么高達1億元的保證金也將拿不回來。但很快阜陽麗豐一位工作人員出面否認，并稱“目前公司方面正在就項目的方案進行優(yōu)化，預計將于7月前開工建設示范區(qū)”。

4月28日阜陽麗豐以1480萬/畝競得該地塊，總價17.19億元，住宅樓面價高達10090.86元/平方米，溢價率289.47%。上述地塊規(guī)劃用途為居住，容積率2.2。

南京房地產(chǎn)促進會秘書長張輝指出，真正治理樓市泡沫，中央層面的去杠桿同樣是治根性的先手。而由于高杠桿的信貸政策，刺激了投資和自住需求，放大了購買力，首套購房有3-4倍的杠桿，二套房首套化，大部分的二套房也享有3-4倍杠桿，少的也有2倍以上。地方在樓市調控方面，應該重用限貸，有條件嘗試重稅，慎用限購。

權威人士5月9日在《人民日報》發(fā)表的講話中提到，“恢復房地產(chǎn)市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力刺激，必然制造泡沫，這個教訓必須汲取”。

業(yè)內人士指出，這段話其實是在暗示，房地產(chǎn)加杠桿的城市，理應收緊調控。這同時預示著，因城施策的調控思路還將繼續(xù)有新的執(zhí)行。

而4月廣義貨幣M2應聲下滑，市場對貨幣政策收緊的訊號已有所警醒。

合肥市委書記吳存榮在最近三天內兩次開會說到合肥房地產(chǎn)調控與監(jiān)管，“政府在必要的時候，會進一步出臺更為嚴格的政策，不排除限購限貸政策重新回歸。開發(fā)商要加快推盤速度，如果價格一直控制不下來，會加大政策力度進行調控。”

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