國慶長假去了趟新馬泰，回來卻發(fā)現(xiàn)樓市已變了臉——短短七天，北上廣深等19個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，二套房首付高歌猛進，二手房業(yè)主一臉蒙圈，有報道稱深圳二手房連夜降價70萬元!與熱點樓市急劇降溫不同的是，房價處于洼地的未調(diào)控城市承接了部分購房需求，“成都限購，火了重慶”“合肥限購，轉(zhuǎn)戰(zhàn)長沙”“鄭州炒房團空降西安”……引發(fā)強烈關(guān)注。

最嚴(yán)調(diào)控

10月6日，史上“最狠”的樓市調(diào)控在南京落地——限購限貸雙雙加碼，全力阻擊投機投資，封堵假離婚漏洞……成交量斷崖式下跌隨即出現(xiàn)，新增客源與新增房源比從5：1急劇向1：1滑落。

從具體內(nèi)容看，南京房貸收緊力度空前：居民家庭首次購買普通住房，最低首付款比例不低于30%。對于有購房貸款記錄但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭、有1套住房但沒有購房貸款記錄的居民家庭或相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請商貸購買普通住房的最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商貸購買普通住房的最低首付款比例調(diào)整為不低于80%。

在部分客戶擔(dān)心新政實施貸款受到影響而悔約后，有的業(yè)主主動把掛牌價降低20萬元，也有人繼續(xù)提價刺激購房者神經(jīng)。然而，無論業(yè)主如何調(diào)價，南京樓市買方市場已有開啟跡象，客戶面對業(yè)主唯唯諾諾的受氣包形象有望反轉(zhuǎn)。

南京江寧區(qū)武夷綠洲品茗苑業(yè)主王雪(化名)，心理預(yù)期隨著限購不斷加碼有所回落?！拔宜诘男^(qū)雖不屬于核心區(qū)，但緊鄰地鐵交通便利，房價從去年10月的19703元直奔今年9月的26188元。聽到限購傳聞，我趕緊把房源掛出，期待能在最高點出手，換一套位置更好的學(xué)區(qū)房?！绷钔跹└械接魫灥氖?，她100平方米270萬元的房子，并未如中介人員所說那般好賣，掛牌20天看房30次仍未成交?！?0月6日后客戶越來越少，現(xiàn)在一天有一個看房者就不錯了?！?/p>

當(dāng)?shù)劓溂抑薪榈慕?jīng)紀(jì)人證實，該小區(qū)8月成交了4套，9月只成交了1套?！翱粗薪瓕巺^(qū)地鐵房的很多是剛性需求，門檻提高后無奈放棄購房，如果業(yè)主不適時降低心理預(yù)期，賣出去實在太難了?！?/p>

南京林業(yè)大學(xué)社會學(xué)系主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，如此嚴(yán)厲的政策無疑將使南京樓市拐點提前，預(yù)計最快今年底明年初就會出現(xiàn)?！澳暇┮环侩y求的局面將不復(fù)存在，非核心區(qū)可能面臨促銷降價?！?/p>

難免誤傷

一直以來，作為西部地區(qū)重要中心城市，西安7000-9000元的房價被視為宜居樣本。西安房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全市商品住宅銷售均價6644元/平方米(主城區(qū)6929元)，二手房交易均價5607元/平方米(主城區(qū)5943元)，商品住宅庫存去化周期降為11個月，處在合理區(qū)間。

然而，情況因熱點二線城市全面限購起了變化。令喜愛美食和愜意生活的西安人引以為豪的低價樓市，正在遭受“外來野蠻人”的入侵。據(jù)不完全統(tǒng)計，國慶七天西安新房累計成交2291套，同比上漲64%，來訪量漲幅更是高達(dá)113%。多家西安二手房中介機構(gòu)反映，從國慶黃金周開始，客戶到訪和成交數(shù)量突然增多。其中，來自北上廣深及鄭州的外來置業(yè)群體頗為引人注目，這部分人因“第一目的地”限購轉(zhuǎn)戰(zhàn)西安搶房甚至是團購。

“現(xiàn)在到門店來咨詢的客戶是之前的3-4倍，平均每小時約有6組?！蔽靼?1世紀(jì)不動產(chǎn)工作人員表示，今年國慶至今的業(yè)績同比增加超兩成，此前平穩(wěn)的二手房價格開始有200-300元的跳漲。房天下數(shù)據(jù)顯示，西安二手房均價去年10月為7278元/平方米，今年9月為7699元/平方米，421元的漲幅竟然用了11個月。

家鄉(xiāng)在咸陽、畢業(yè)于西安工業(yè)大學(xué)化工專業(yè)的李強(化名)，剛剛放棄了去國企的機會，打算和同學(xué)一起開辦教育機構(gòu)。按照父母的設(shè)想，李強暫時借住在雁塔區(qū)的哥嫂家中，等事業(yè)有了起色即可貸款購房，到時一家人湊到一個小區(qū)團聚。

李強一家的完美計劃，正在被強烈的房價上漲預(yù)期打亂。這個黃金周，“外地人在西安刷卡掃房”的消息，攪得李強的父母坐立不安，準(zhǔn)備即刻幫兒子出手購房?！艾F(xiàn)在一套100平方米的房子，80多萬元還能拿下，如果貸款50萬元30年期，每月2000多元的月供還承受得住。就怕炒房客來了，讓西安房價向那些限購城市看齊，到時候哭都來不及了?！崩顝姼嬖V新金融觀察記者，“西安雖然也屬于大城市，其實主流薪資水平僅為2500-3500元，希望監(jiān)管層對外來購房需求及時做出反應(yīng)……”

階段到頂

新一輪強力限購，是否意味著熱點城市房價已到頂?多位業(yè)內(nèi)人士表示，熱點城市二手房交易已進入買賣雙方博弈的關(guān)鍵期，賣房難出現(xiàn)后，業(yè)主高報價或許撐不了多久。

易居中國研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對新金融觀察記者表示，中國樓市政策拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年。“2017年第二季度部分城市或有量價齊跌的現(xiàn)象出現(xiàn)，但必須認(rèn)識到，此類市場拐點是周期性的，而非實質(zhì)性下跌?！?/p>

“由于行政把控比較嚴(yán)，限購政策使得潛在購房需求流失，熱點城市房價可以說已到階段頂峰，至少近期不會再漲了。不過，這種相對穩(wěn)定期持續(xù)時間不會太長，6個月后部分熱點城市房價有可能再度反彈?！眹?yán)躍進認(rèn)為，“就目前而言，如果業(yè)主繼續(xù)盲目報高價，會導(dǎo)致有價無市的局面出現(xiàn)。急于回籠資金的二手房持有者，會有被迫降價舉動。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，調(diào)控政策短期內(nèi)有利于抑制房價過快上漲和投機需求，未來還將會有多個城市出臺“退燒”政策。不過，也要看到一些城市仍面臨降庫存的壓力，未來有望出臺寬松政策?！俺缮愕慕鹁胖?，銀十的成交量會有一個明顯下調(diào)，房價漲幅拐點也將到來?！?/p>

方正宏觀首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平表示，這輪房價上漲是在經(jīng)濟下行周期下啟動的，主要是貨幣金融現(xiàn)象，受益于政策牛(放松限購限貸減稅)、水牛(貨幣超發(fā)低利率)、杠桿牛(放松限貸降低首付比)，現(xiàn)在這三頭牛都走了，這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。嚴(yán)躍進提醒說，要警惕分區(qū)域調(diào)控對非限購區(qū)域或城市的擠出效應(yīng)，監(jiān)管層需關(guān)注非典型樓市成交量的快速增長。