劉洪玉：宏觀上仍有加杠桿空間

2016-10-20 來源：

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10月19日，在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)第四次會(huì)員大會(huì)上，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策，短期調(diào)控措施是讓市場恢復(fù)理性；長期調(diào)控措施，是從根本上穩(wěn)定市場預(yù)期。

自2015年以來，在信貸和稅收政策調(diào)整影響下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了恢復(fù)和增長。房價(jià)也出現(xiàn)了顯著回升，很多城市價(jià)格變化非?？?。因此，各地根據(jù)自己的情況出臺(tái)依稀調(diào)控措施，讓市場恢復(fù)理性。

劉洪玉表示，目前出臺(tái)的這些措施主要是短期的調(diào)控措施，包括限購、限貸、增加供給，規(guī)范市場行為等。但還需要一些長期的措施和長效機(jī)制建設(shè)，從根本上穩(wěn)定大家對(duì)市場的預(yù)期。

目前，這些短期政策出臺(tái)后，已對(duì)市場交易量，交易價(jià)格開始形成一些影響。那么，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)又站在了新的十字路口，究竟向何處去？

劉洪玉認(rèn)為，未來要從兩個(gè)基本面去看，一是新型城鎮(zhèn)化與化解房地產(chǎn)庫存的關(guān)系。二是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和房價(jià)問題。

“最近中央在推出一系列政策，包括完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包經(jīng)營權(quán)三責(zé)分明，推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶的方案，建設(shè)用地供給的增減方式。實(shí)際上，去庫存要用改革的方式去庫存，要有一些類似于1998年實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化，讓很多人口，很多家庭到市場上買房的一個(gè)改革?！眲⒑橛裾f。

但現(xiàn)在面臨的情況是，我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率很低，由于很多制度性障礙，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型人口沒有辦法產(chǎn)生穩(wěn)定的預(yù)期和住房需求，結(jié)果對(duì)現(xiàn)實(shí)中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)沒有形成支撐。因此，消化房地產(chǎn)庫存更多是要提供長期的改革安排，激發(fā)新需求。

關(guān)于當(dāng)前的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場價(jià)格問題。劉洪玉表示，我國住房金融發(fā)展水平，與國際上相比仍比較低。我國住房貸款占GDP比重去年年底為25.8%，現(xiàn)在達(dá)到30%，既使是30%還是處在比較偏低的水平，從宏觀上有進(jìn)一步增加杠桿的空間。

對(duì)房企而言，劉洪玉建議，企業(yè)應(yīng)注重創(chuàng)新，發(fā)展租賃市場，注重提高服務(wù)能力。

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