火熱的樓市金九銀十，因9月30日出臺(tái)的收緊調(diào)控新政戛然而止。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性和買賣雙方在政策出臺(tái)后的博弈，新政對(duì)于房?jī)r(jià)的影響暫時(shí)還未從數(shù)據(jù)上顯現(xiàn)，但成交量，已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑。

多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京市場(chǎng)二手房和新房在10月的網(wǎng)簽量都已開(kāi)始回落。在新房市場(chǎng)，率先與成交量同時(shí)下滑的是市場(chǎng)的供應(yīng)量，入市項(xiàng)目減少，一些原本計(jì)劃開(kāi)盤的項(xiàng)目推遲了開(kāi)盤計(jì)劃。而在對(duì)政策最為敏感的二手房市場(chǎng)，買賣雙方心理已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生變化。可以說(shuō)，無(wú)論是新房還是二手房，買賣雙方都已進(jìn)入了新政后的博弈期，北京樓市是否會(huì)伴隨北京的天氣一起入冬？持續(xù)了兩年的價(jià)格上漲周期將結(jié)束在幾月？

二手房

買賣雙方陷入觀望

成交量下降明顯

北京樓市起伏的每一次，幾乎都從二手房開(kāi)始。

由于買賣幾乎都是個(gè)體決策，二手房買賣雙方對(duì)于樓市調(diào)控政策的變化一直最為敏感，樓市的每次風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)引起買賣雙方心理微妙的變化。朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖某中介門店的中介人員小紀(jì)向《廣廈時(shí)代》透露，最近他站在門店門口招攬客戶，偶爾有一個(gè)路人停下來(lái)與他溝通，首先問(wèn)的都是，“房?jī)r(jià)降了嗎？”

小紀(jì)表示，除了路人都在關(guān)心房?jī)r(jià)是否已經(jīng)開(kāi)始下降外，他上個(gè)月接觸的一些意向客戶也都在密切地關(guān)注著最近的價(jià)格走勢(shì)?！斑@個(gè)月，想賣房子，說(shuō)辭完全不一樣?！毙〖o(jì)介紹道，9月份，他手里如果拿到一套符合買方需求的房子，他給買家打電話的主題就是一個(gè)字“催”，催買家快來(lái)看房、催買家確定意向、催買家交定金把房子定下來(lái)?！叭绻砹艘徊?，賣家很有可能就會(huì)漲價(jià)，或者其他經(jīng)紀(jì)人的客戶就會(huì)買下來(lái)?！倍抡雠_(tái)后的10月，他的工作已經(jīng)變成了“勸”，勸賣家價(jià)格稍微松動(dòng)些，勸買家盡快做出決定，勸雙方不要觀望。

在小紀(jì)看來(lái)，新政對(duì)于二手房影響最大的就是首付比例的提高。根據(jù)930新政的規(guī)定，購(gòu)買首套普通住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通住房的首付款比例不低于40%，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。小紀(jì)表示，這對(duì)于二手房買家影響巨大。因?yàn)楸芏?、評(píng)估價(jià)格和貸款等原因，他此前經(jīng)手的客戶，很少有首付比例真的在30%的，購(gòu)房人基本都要準(zhǔn)備40%-50%的首付，而新政調(diào)整后，這個(gè)首付比例就更高了，對(duì)于一些本就憑舉家之力購(gòu)房的客戶，首付比例的提升難以承受。

買賣雙方的博弈，率先體現(xiàn)在成交量的下滑上。根據(jù)據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年10月上半月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7386套，與9月上旬相比大幅下降了41%。剔除國(guó)慶長(zhǎng)假影響，節(jié)后的8天里，北京二手住宅共網(wǎng)簽了7177套，日均網(wǎng)簽897套。而在9月，北京全市的二手住宅網(wǎng)簽量為30516套，日均網(wǎng)簽1017套。節(jié)后日均網(wǎng)簽量較9月下降了11.8%。

單看網(wǎng)簽量，還有一定滯后性，畢竟現(xiàn)階段的網(wǎng)簽更多的是930新政以前的成交。另兩項(xiàng)數(shù)據(jù)則更有說(shuō)服力。10月上半月，我愛(ài)我家新增買賣房源掛牌量環(huán)比9月份增長(zhǎng)了10%，新增買賣客戶量環(huán)比上月下降了36.6%。偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，新增買賣房源量環(huán)比增加、新增買賣客戶量減少，說(shuō)明市場(chǎng)買賣雙方的博弈角色正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，客戶購(gòu)房意愿降低，市場(chǎng)需求正在減少，交易熱度正在下降，客戶已從930之前的恐慌購(gòu)買狀態(tài)走出。10月份開(kāi)始北京二手房市場(chǎng)交易量將出現(xiàn)明顯回落，房?jī)r(jià)也將企穩(wěn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，10月，中原地產(chǎn)二手房門店的到訪量相比此前下降了三四成，雖然網(wǎng)簽尚未完全反映新政后的市場(chǎng)情況，但8、9月的高溫趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了改變，預(yù)計(jì)真正的價(jià)格變化11月就會(huì)出現(xiàn)。

新 房

入市節(jié)奏放緩 成交量供應(yīng)量雙跌

在二手房買賣雙方展開(kāi)博弈時(shí)，新政后的新房市場(chǎng)開(kāi)始陷入沉寂。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：930政策落地后，北京樓市成交開(kāi)始放緩，新建商品房住宅剔除自住房等，合計(jì)簽約1312套，相比9月份同期的2363套下調(diào)了45%。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅市場(chǎng)僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市，即遠(yuǎn)洋·菲慕8號(hào)、北京時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)商辦項(xiàng)目。兩項(xiàng)目共新增281套，預(yù)售許可面積1.4萬(wàn)平方米。10月截至16日，半月有余僅有7個(gè)項(xiàng)目入市銷售，而上月同期的入市項(xiàng)目個(gè)數(shù)則多達(dá)14個(gè)。

北京市住建委網(wǎng)站公開(kāi)信息也可以查到，截至10月19日，僅有陽(yáng)光華庭和昭泰典尚家園取得預(yù)售許可證，其中陽(yáng)光華庭為陽(yáng)光城通州臺(tái)湖自住房項(xiàng)目，位于朝陽(yáng)孫河的昭泰典尚家園即景粼原著是10月唯一一個(gè)取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目。

昌平某純新盤項(xiàng)目，本計(jì)劃11月底開(kāi)盤，銷售已經(jīng)駐場(chǎng)培訓(xùn)多時(shí)，但近期已經(jīng)全部撤出至另一項(xiàng)目。該項(xiàng)目銷售人員透露，該項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間已經(jīng)無(wú)限期延長(zhǎng)，最快也要到2017年。目前對(duì)于前期累積客戶的回復(fù)，一律是等候通知。該銷售人員表示，她手里的客戶已經(jīng)出現(xiàn)了流失，一些客戶本來(lái)就是被前段時(shí)間的購(gòu)房熱潮帶入樓市，本來(lái)就有些猶豫。新政出臺(tái)疊加上開(kāi)盤時(shí)間的無(wú)限延后，她也無(wú)法判斷最終這些客戶會(huì)剩下多少。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，新一輪政策收緊調(diào)控之后，北京商品住宅成交量應(yīng)聲而降，首套及二套首付成數(shù)的提高，以及普宅與非普宅的區(qū)分，使得幾乎所有新房項(xiàng)目均受到影響，大量有意向甚至已下定的客戶面臨首付額度的提升，不得不重新調(diào)配資金或是暫緩購(gòu)房。受此影響，進(jìn)入10月之后成交量出現(xiàn)下滑，預(yù)計(jì)這一成交低迷的狀況也將延續(xù)至10月全月直至整個(gè)四季度。

郭毅分析，受到新政影響，市場(chǎng)預(yù)期改變，轉(zhuǎn)簽周期增長(zhǎng)，成交量持續(xù)下滑。尤其是土地市場(chǎng)當(dāng)中增加自住房供應(yīng)，以及“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”規(guī)則的重提，使得未來(lái)市場(chǎng)當(dāng)中低價(jià)位樓市占比增多，對(duì)整體房?jī)r(jià)水平將起到稀釋作用，因此從中長(zhǎng)期來(lái)看，在短暫觸頂之后，房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)入回落周期。

不過(guò)郭毅同時(shí)認(rèn)為，對(duì)于純商品住宅市場(chǎng)，尤其是改善型市場(chǎng)來(lái)說(shuō)受到的沖擊相對(duì)較小。對(duì)于改善型客群來(lái)說(shuō)，二手房不能滿足其對(duì)居住品質(zhì)的要求，而未來(lái)新增住宅用地外延傾向明顯，因此目前在售的中端改善型樓盤仍是其為數(shù)不多的選擇。

對(duì)于未來(lái)供應(yīng)量的發(fā)展趨勢(shì)，郭毅表示，新政之后，首付提升使得大量項(xiàng)目面臨重新篩選意向客戶，因此不得不推遲入市；另外新政當(dāng)中“限制漲價(jià)”的條款也使得近期新增預(yù)售驟減。受到主動(dòng)與被動(dòng)兩方面的影響，新政之后北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)急劇減小，預(yù)計(jì)10月入市量或?qū)?chuàng)造近期新低，而這一趨勢(shì)也將延續(xù)至年底。

貸 款

首付比例提高 首套房貸款主流利率仍是八五折

雖然此輪調(diào)控政策針對(duì)非普通住宅，在首付比例上進(jìn)行了大幅調(diào)整。二套非普通住宅最低70%的首付重創(chuàng)高端改善和豪宅市場(chǎng)，但對(duì)于純剛需購(gòu)房人，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為影響不大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京調(diào)控政策下，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，影響不大，新建商品房住宅純商品房部分有22%是普通住宅，疊加自住商品房，合計(jì)普通住宅比例為52.9%。這也就意味著一半以上的購(gòu)房人，購(gòu)房首付比例不會(huì)遭遇大幅提高的情況。

對(duì)于剛需人群最關(guān)心的房貸問(wèn)題，《廣廈時(shí)代》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前各銀行已經(jīng)在按照新政執(zhí)行貸款政策，對(duì)于剛需置業(yè)首套房貸款利率依然友好。專業(yè)貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷介紹，目前包括農(nóng)行、工行、浦發(fā)在內(nèi)的6家銀行已經(jīng)針對(duì)新政出臺(tái)了具體的執(zhí)行細(xì)則。而興業(yè)銀行針對(duì)首套與二套房的首付比例相對(duì)于其他銀行更為嚴(yán)格，首套房普通住宅為40%，二套房為50%。二套房普通住宅首付比例為60%，非普住宅為70%。而其他各家銀行在執(zhí)行細(xì)則中均與政策保持一致，首套房普通住宅為35%，非普住宅為40%，二套房普通住宅為50%，非普通住宅為70%，其中非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以地稅標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，對(duì)于9月30日后網(wǎng)簽的客戶，將統(tǒng)一按照新政執(zhí)行。

利率方面，目前浦發(fā)銀行對(duì)于貸款額在100萬(wàn)以下的客戶，給予的最低折扣為88折，而貸款額在100萬(wàn)以上的客戶，利率能夠做到85折。而其他銀行針對(duì)首套房資質(zhì)較為優(yōu)質(zhì)的客戶，能夠給予的最低折扣為85折。此外，在放款和批貸的速度上，目前各家銀行均能保持比較正常的節(jié)奏，商業(yè)貸款的放款周期在7—15個(gè)工作日左右，而公積金貸款也在15—22個(gè)工作日，臨近年底時(shí)，各家銀行針對(duì)房貸的額度較為充裕。

據(jù)某股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理透露，前段時(shí)間由于成交量較高，業(yè)務(wù)量大，銀行批貸速度也相應(yīng)放緩。通過(guò)中介公司辦理貸款，大都會(huì)集中一批后集中辦理，貸款辦理周期則更長(zhǎng)。新政出臺(tái)后業(yè)務(wù)量減少，速度也會(huì)相應(yīng)加快，如果購(gòu)房人希望盡快處理好，也可以簽署授權(quán)協(xié)議，直接與銀行對(duì)接，這樣辦理速度會(huì)有所加快。