北京法院發(fā)布“風(fēng)險房”典型案例，總結(jié)出十大類 “風(fēng)險房”，并提示消費(fèi)者謹(jǐn)慎購買二手房。《中國青年報》經(jīng)濟(jì)部主任潘圓、北京潮陽律師事務(wù)所律師胡鋼，做客《天天315》周末會客廳，共同聚焦二手房買賣的那些事。

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，買房對于個人或者家庭來說，是一件大事，必須要慎之又慎。但是，《天天315》節(jié)目經(jīng)常會接到消費(fèi)者投訴，講述自己遭遇到二手房買賣和租賃的種種“陷阱”，既堵心、鬧心，又遭受了很大的經(jīng)濟(jì)損失，而且維權(quán)過程非常艱難漫長。

怎樣來提前規(guī)避風(fēng)險，防范不同類型的“風(fēng)險房”呢？《中國青年報》經(jīng)濟(jì)部主任潘圓、北京潮陽律師事務(wù)所律師胡鋼共同就今天的話題進(jìn)行探討。

先來看看消費(fèi)者經(jīng)歷的幾件關(guān)于買房的事，第一件是，馬先生以高于同區(qū)域均16%的價格買了一套學(xué)區(qū)房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不在劃片范圍內(nèi)；第二件是，王女士300多萬買的房子，賣家戶口遲遲不能遷出；第三件是，韓先生在買房時知道有抵押，以為合同約定賣房人辦理提前還款手續(xù)就沒問題，結(jié)果房屋因被查封無法進(jìn)行交易……這些始料未及的風(fēng)險使得消費(fèi)者對于二手房的交易一直都提心吊膽。

經(jīng)濟(jì)之聲：目前二手房買賣交易的過程當(dāng)中發(fā)生的糾紛主要都集中在哪些方面，有些什么樣的特點(diǎn)？

潘圓：首先關(guān)于合同問題，因?yàn)槲覀冊诮⒁粋€契約型的社會，合同是我們維權(quán)最主要的依據(jù)。但實(shí)際上現(xiàn)在格式合同的規(guī)定比較粗淺，或者都有利于商家。因?yàn)樗旧硎巧碳姨峁┑母袷胶贤姆侗?，如果要跟他特殊約定，消費(fèi)者的成本會很高，首先，他答不答應(yīng)，特別是在房價高起的階段。另外，每個人談判的能力不一樣，怎樣細(xì)化這個條款能最大程度地保護(hù)自己的權(quán)利，這非常重要。

目前來講，格式化合同的問題太多，如上述介紹的三個案例，我相信其合同的約定書都有不清晰的地方，如果很清晰，消費(fèi)者維權(quán)就不會遭遇那么多障礙。如果在合同里，比如學(xué)區(qū)房的問題，當(dāng)時是不是雙方約定這就是學(xué)區(qū)房，如果不是，應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任。格式化合同是商家制定的，但是相關(guān)主管部門會出臺示范的文本。

我認(rèn)為，依靠商家來自覺保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，這種作用非常有限，因?yàn)樗辉敢饨o自己添加更多的責(zé)任和義務(wù)。因此政府部門應(yīng)該發(fā)揮作用，即這個示范性文本，要求你一定要有哪幾個東西，比如這種有相關(guān)特定需求的房子，例如學(xué)區(qū)房，不管是二手房還是一手房，如果承諾有一個學(xué)校，但最后并沒有，那么開發(fā)商是什么責(zé)任，平臺是什么責(zé)任，合同一定要細(xì)化?，F(xiàn)在因?yàn)闆]有細(xì)化，所以在維權(quán)過程中給消費(fèi)者帶來了非常大的困惑。哪怕其他商品暫時做不到這么細(xì)化的文本，我們在房子上也應(yīng)該先行，因?yàn)樗蔷用褡钪匾呢敭a(chǎn)，因?yàn)閯虞m幾十萬、幾百萬，上千萬，在這樣大的財產(chǎn)變動面前，怎么樣保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，有關(guān)部門應(yīng)該在合同上要有大的作為。有了此作為，我們才能在維權(quán)的過程當(dāng)中有充分的依據(jù)。

其二，在二手房的交易中，中介其實(shí)發(fā)揮了非常大的平臺作用。我們?yōu)槭裁匆ㄟ^中介買房而不是自己去打聽，就是因?yàn)橹薪橛幸粋€保障作用。如果出了問題，平臺也應(yīng)該發(fā)揮自身的作用。因此明確中介的責(zé)任非常重要，他要負(fù)連帶責(zé)任。比如二手房賣了以后，作為一個消費(fèi)者，當(dāng)時通過中介簽了合同，雙方都認(rèn)可這是一個學(xué)區(qū)房，但最后來不是，中介既然起的是一個對接交易擔(dān)保信息真實(shí)的責(zé)任，就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。所以應(yīng)該抓住這兩個環(huán)節(jié)，一是合同，二是第三方交易，即中介平臺，才能夠最后降低消費(fèi)者的維權(quán)成本。

我們來梳理案例，第一是關(guān)于學(xué)區(qū)房的。馬先生為孩子上學(xué)想買學(xué)區(qū)房，中介公司的業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上找到了北京市西城區(qū)一所重點(diǎn)小學(xué)，這個小學(xué)過去的招收簡章，馬先生看后以高于同地區(qū)均價16%的價格購買了這套涉案房屋。但結(jié)果后來他一打聽，悲劇了，這是這套房子不屬于招生簡章上的劃片房屋。于是就起訴到法院，要求中介公司賠償差價損失，退還服務(wù)費(fèi)。

法院經(jīng)過審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同當(dāng)中并沒有約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容。所以馬先生主張的差價損失無法支持。

經(jīng)濟(jì)之聲：如果當(dāng)事人雙方確定是要買賣學(xué)區(qū)房，在這個合同的一些補(bǔ)充條款當(dāng)中是不是一定要特別注明，買這個房子就是要買學(xué)區(qū)房，簽訂合同的目的就是要學(xué)區(qū)房，是不是一定要有這樣補(bǔ)充的條款？

胡鋼：是的。確實(shí)，正如潘圓主任所特別提到的，現(xiàn)在的房屋已經(jīng)成為廣大居民最主要的資產(chǎn)之一，所以消費(fèi)者如果要涉及購買房屋，務(wù)必慎重再慎重。慎重有很多表現(xiàn)方式和措施，比如，首先要選擇當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T出臺的相關(guān)房屋買賣示范性文本，一般可能叫房屋買賣合同示范文本。第二示范文本在實(shí)物中簽以后，往往還要簽一個補(bǔ)充協(xié)議或者在示范文本最后一段會涉及到雙方的具體約定。在這個具體的約定或者是單獨(dú)的補(bǔ)充協(xié)議中，務(wù)必將消費(fèi)者的特殊需求，比如要求必須是學(xué)區(qū)房等直接寫到合同里，如果你還要其他特殊目的，都要直接寫到里面，不要簡單聽信房屋中介或者房主單方面的口頭承諾。

梳理第二個案例，去年5月，王女士購買董女士位于北京市西城區(qū)宣武門西大街一處房屋，總價305萬元。依據(jù)合同約定，董女士方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，完成原有全部戶口遷出手續(xù)，否則支付房屋總價款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)。結(jié)果房屋過戶后，仍有董女士的繼子戶口未遷出，王女士就起訴到法院，結(jié)果法院判決董女士支付了部分違約金。

經(jīng)濟(jì)之聲：在這個案例當(dāng)中，法院判決被告應(yīng)該承擔(dān)違約的責(zé)任，但是依據(jù)王女士實(shí)際損失的情況，判決賣方董女士只支付了一部分的違約金，她確實(shí)是違約了，有人沒錢走戶口，但為什么只支付了一部分違約金呢？

胡鋼：我個人覺得這和當(dāng)年合同簽訂的內(nèi)容有關(guān)系。如果合同只是約定，比如原來的房主，某一個人遷出就完了，如果這個人不遷出，需要支付多少錢的違約金。這個案件里面，那位簽約的女士已經(jīng)遷出了，但是買房人不知道，這個戶口里可能還有這個房屋另外的成員，。所以她沒有想到這個風(fēng)險，而這是合同約定以外的。在這種情況下，沒有合同約定，實(shí)際上 又是給買房人的一種現(xiàn)實(shí)風(fēng)險。法院就基于公平原則，讓賣方人承擔(dān)了一部分違約金。所以買房人要對這種房屋共有的情況，以及這種戶籍多戶的房屋特別注意，因?yàn)樗麑?shí)際上存在著某些權(quán)屬糾紛。在這種不清楚的情況下，恐怕要在合同約定時將很多東西考慮進(jìn)去。

經(jīng)濟(jì)之聲：據(jù)了解，這個案例還有一個特點(diǎn)，有一種說法，因?yàn)檫@個戶口在房屋里其實(shí)不影響買房人遷入，所以買房人對于這個戶口沒有遷出的違約金的主張也不要有太過多的期望，這種分析有道理嗎？

胡鋼：有道理，因?yàn)閲?yán)格來說，買這個房屋并不等于你一定要把你的戶口遷到這個房屋，而且事實(shí)上，而且按照中央關(guān)于新型城鎮(zhèn)化相關(guān)政策的要求，對于像北京、上海、深圳這樣的超大城市，其戶籍人口控制有明確的數(shù)量要求。所以，你成為這個房主并不等于你能把戶口落進(jìn)來，所以雙方之間是有所區(qū)別。但法院為什么在這個案件里面這樣判，因?yàn)榭紤]到實(shí)際案情，買房人確實(shí)存在一些現(xiàn)實(shí)的損失，而賣房人理應(yīng)知道這個房子還有除了賣房人以外的其他人在這個房屋里的戶口里，而她隱瞞沒有告知，存在某種不誠信的行為。所以法院判決其支付一定的違約金以彌補(bǔ)消費(fèi)者的損失，同時也是懲戒賣房人的不誠信行為。

經(jīng)濟(jì)之聲：潘圓女士覺得這起案例當(dāng)中有哪些事項(xiàng)要提示消費(fèi)者，有哪些在二手房買賣的過程當(dāng)中要特別注意的？

潘圓：其實(shí)還是要在合同的細(xì)化上想更周全，不要埋下隱患，否則在維權(quán)的過程中會付出很高的成本。

北京西城法院召開了一次通報會，會上總結(jié)了十大類的風(fēng)險房。除了一般的買賣合同問題之外，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)的情況，抵押貸款，委托代理，居間活動等其他一些法律的問題，以及享受教育資源為目的的戶籍的遷移，學(xué)區(qū)房等政策性等問題。

法官郭云燕就特別提示消費(fèi)者，在選擇房屋的時候一定要看一下這個房屋是不是有抵押，是不是抵債的，是不是共有的，有沒有存在多人的戶口，是不是央產(chǎn)房，符不符合上市的條件，買房涉及不涉及到代理，還有房屋存不存在出租的情況等等，就是對房屋進(jìn)行實(shí)地的勘探也是非常必要的，了解房屋的實(shí)際狀況，了解產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)情況等。