經(jīng)濟(jì)放緩、消費(fèi)不振、電商沖擊……諸多跡象顯示，傳統(tǒng)商業(yè)已然步入新的不景氣周期，給商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局和運(yùn)營模式提出了新的挑戰(zhàn)，但卻并沒有阻止資本進(jìn)入的步伐。

日前，保利地產(chǎn)宣布，旗下的保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司（下稱“保利商業(yè)”）將加大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局，以資產(chǎn)管理、商業(yè)運(yùn)營為手段，要在5年時間開拓超過1000萬平方米商業(yè)物業(yè)。龍湖地產(chǎn)也在相近的時間披露，將在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)上發(fā)力。

運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)與開發(fā)住宅地產(chǎn)之間存在極大差異。保利、龍湖等在住宅開發(fā)領(lǐng)域擁有絕對優(yōu)勢的開發(fā)商齊齊進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，無疑是一個不可忽視的變量，但最終會讓商業(yè)地產(chǎn)形勢雪上加霜，還是開拓出一片新局面，尚未可知。

運(yùn)營困境

商業(yè)零售企業(yè)正在上演的關(guān)店潮，將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營困境公開化。

傳統(tǒng)商業(yè)零售業(yè)經(jīng)營每況愈下。不完全統(tǒng)計顯示，2015年，六成百貨商業(yè)績出現(xiàn)下滑，A股上市的38家涉百貨和商業(yè)地產(chǎn)的公司中，62%營業(yè)收入同比下降，73%出現(xiàn)業(yè)績下滑。

零售商的業(yè)績下滑，使得商業(yè)地產(chǎn)空置率和運(yùn)營難度大幅上升，租金收入呈下降趨勢。更為嚴(yán)峻的是，國內(nèi)多數(shù)大城市的商業(yè)地產(chǎn)投資仍呈增長趨勢，每年新增商用面積在100萬~300萬平方米不等。

以有著“千年商都”之稱的廣州為例，天河北商圈總體存量已超過100萬平方米。到今年底預(yù)計零售物業(yè)市場還將迎來34萬平方米優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)面積。

第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄評論道，在當(dāng)前零售消費(fèi)增速放緩、經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對疲軟的情況下，大體量的新增供應(yīng)涌入市場形成消化壓力，廣州零售市場將繼續(xù)承壓，項(xiàng)目開業(yè)也將經(jīng)歷較長培育期，并對業(yè)主的運(yùn)營管理能力提出挑戰(zhàn)。

第一太平戴維斯上海副董事長及中國商鋪部主管朱兆榮對《第一財經(jīng)日報》表示，近兩年，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營環(huán)境都不是太理想，雖然每個城市都有少數(shù)幾個成功的案例，但總體上來看，行業(yè)的競爭環(huán)境在惡化，經(jīng)營難度增加，空置率增加，部分項(xiàng)目租金收益下降。不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目勉強(qiáng)維持，出租率僅有50%~60%的情況下被迫開業(yè)，大大低于行業(yè)75%~80%的開業(yè)平均出租率。另外，開發(fā)商補(bǔ)貼商戶裝修款等現(xiàn)象也較過去增多。

群雄逐鹿

雖然整體市場環(huán)境不甚樂觀，但資本對商業(yè)地產(chǎn)的熱衷并未消減。

截至目前，萬達(dá)商業(yè)依然是國內(nèi)體量最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。截至2015年底，萬達(dá)商業(yè)擁有已開業(yè)萬達(dá)廣場總數(shù)133座，2015年新增26座；已開業(yè)購物中心總建筑面積達(dá)21.83億平方米，同比增長23.3%；已開業(yè)購物中心總可租面積達(dá)14.13億平方米，同比增長23.0%。2015年，萬達(dá)商業(yè)投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入為135.82億元，較2014年增長31.20%，主要來源于年內(nèi)可租面積和平均租金的提升。投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)毛利97.98億元，同比增長28.10%，毛利率為72.14%，同比下降1.75%。

從萬達(dá)商業(yè)披露的數(shù)據(jù)上看，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的收益依舊可觀，其高于70%的毛利率足以秒殺其他住宅開發(fā)企業(yè)。

有意思的是，保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等擁有資金實(shí)力的巨頭也宣布逆勢加碼，意圖成為商業(yè)地產(chǎn)中的新攪局者。

嚴(yán)格來說，保利、龍湖等并非商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新進(jìn)入者。例如保利地產(chǎn)早在2009年便小規(guī)模開展了購物中心、酒店等業(yè)態(tài)的運(yùn)營管理，但相對于其蓬勃發(fā)展的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)來說，商業(yè)地產(chǎn)的體量一直偏小。而龍湖地產(chǎn)早在2003年就開始運(yùn)營重慶的一個購物中心，但一直都是小步慢走，緩緩?fù)七M(jìn)。

但眼下，保利、龍湖等企業(yè)的動作可謂來勢洶洶。截至2016年，保利商業(yè)旗下已開業(yè)運(yùn)營13個商業(yè)項(xiàng)目，包括4個購物中心、8家國際品牌酒店、1個國際會議中心及多個若比鄰社區(qū)商業(yè)中心，總開業(yè)面積達(dá)百萬平方米。

無獨(dú)有偶，截至2015年底，龍湖商業(yè)已布局西部、華北和華東三大板塊，累計開業(yè)商場數(shù)量17個，開業(yè)商場面積近150萬平方米。

輕資產(chǎn)重運(yùn)營

從整體上而言，中國商業(yè)地產(chǎn)的投資仍未降溫，無論傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如萬達(dá)、新鴻基、恒隆，還是住宅起家的保利、龍湖等，都試圖擴(kuò)大自己的商業(yè)地產(chǎn)版圖，各路資本也都積極參與到這場商業(yè)盛宴。

按照公司規(guī)劃，未來10年，萬達(dá)要開發(fā)運(yùn)營1000座萬達(dá)廣場。而保利商業(yè)計劃5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)在全國范圍內(nèi)運(yùn)營管理50家購物中心、50家酒店、千余家若比鄰社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展藍(lán)圖，經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)面積逾1000萬平方米。

越來越多搶食者的出現(xiàn)，讓以萬達(dá)、保利為代表的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商不得不做出戰(zhàn)略調(diào)整，要告別過去粗放型的擴(kuò)張模式，而是更注重運(yùn)營模式的精細(xì)化，更重視消費(fèi)體驗(yàn)，甚至提出“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

保利商業(yè)的主要業(yè)務(wù)分為兩部分，一是商業(yè)運(yùn)營；二是資產(chǎn)管理。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)對資金積壓的難題，保利商業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》表示，一是采取租賃管理的輕資產(chǎn)模式，二是盡可能多地采取金融創(chuàng)新。

但作為擁有較長時間商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士，朱兆榮認(rèn)為，大量投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險還是很大的?！盁o論是開發(fā)商投資，還是其他投資人，抑或是以銀行為代表的債權(quán)人，最終總有一個機(jī)構(gòu)要為商業(yè)地產(chǎn)買單?！痹谒磥?，從事商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理，經(jīng)驗(yàn)和人才的累積和培養(yǎng)是最核心因素，資本其實(shí)并不是最關(guān)鍵的。如果沒有足夠多的經(jīng)驗(yàn)和人力儲備，很難讓商業(yè)運(yùn)營得到快速、持續(xù)的發(fā)展。

作為市場參與者，保利商業(yè)并非沒有意識到市場環(huán)境的變化。該公司副總經(jīng)理方長斌表示，經(jīng)濟(jì)增長放緩導(dǎo)致零售行業(yè)持續(xù)低迷，商業(yè)地產(chǎn)供需失衡存量較大，電商沖擊帶來消費(fèi)觀念和方式的改變等，都是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營面臨的挑戰(zhàn)，但這并不代表這個市場沒有繼續(xù)開拓的空間。

各家公司都在試圖通過多種創(chuàng)新，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)，加強(qiáng)線上線下互動，以開拓出商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營和資產(chǎn)管理的全新格局。

仲量聯(lián)行亞洲零售地產(chǎn)首席分析師麥哲文對《第一財經(jīng)日報》表示，未來商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營將更注重細(xì)節(jié)。“一個成功的購物中心一定是"走心"的，商業(yè)地產(chǎn)成功的奧秘，歸根到底是能夠抓住人心。”

做商業(yè)地產(chǎn)需要長期的養(yǎng)護(hù)，很難快起來，因?yàn)槊總€城市每個項(xiàng)目都存在極大差異，簡單復(fù)制并不能輕易取得成功。作為習(xí)慣了在住宅領(lǐng)域快速開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，最終能不能適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)差異化的運(yùn)營模式，將是考驗(yàn)這些巨頭的全新課題。