上周，國(guó)務(wù)院和住建部連續(xù)提出了一系列鼓勵(lì)房屋租賃的意見，提出了包括允許部分房屋按間出租、商業(yè)地產(chǎn)可分隔出租、商用房的出租可享受和住宅一樣的水電煤以及對(duì)出租房屋給予稅收優(yōu)惠等一系列條件。

對(duì)此，魔方生活服務(wù)集團(tuán)市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理任宇表示，此次新政，使得不少空置的房間進(jìn)一步盤活。原先，商用房、舊廠房空置率較高。該政策對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈有幫助，原先，部分傳統(tǒng)商辦物業(yè)運(yùn)作低效，不少城市普遍存在商辦物業(yè)過剩的情況。而今，空置的商業(yè)空間可以被充分利用，將原先市中心的商業(yè)用地加以改造，使其具備住宿功能。有利于存量房的盤活，為市場(chǎng)提高供給，并一定程度上降低單間房子的租賃價(jià)格，允許商用房從灰色地帶進(jìn)入陽光地帶，這是順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)的表現(xiàn)。

　　 對(duì)長(zhǎng)租公寓來說，這個(gè)政策可以讓他們大規(guī)模增加可以租賃空置的商場(chǎng)，再將其分隔后出租，換取高額租金。對(duì)開發(fā)商來說，政策允許分割租賃，將解決他們最頭疼的商業(yè)地產(chǎn)高空置問題，讓一部分商業(yè)地產(chǎn)得以重新盤活，進(jìn)而產(chǎn)生更高的租金回報(bào)，提升物業(yè)價(jià)值。

一個(gè)1.7億用戶的市場(chǎng)

由于傳統(tǒng)租房方式存在諸多痛點(diǎn)，而年輕租房群體的對(duì)租房體驗(yàn)的要求也更為個(gè)性化，在人口凈流入而房?jī)r(jià)持續(xù)高企的一二線城市，長(zhǎng)租公寓快速崛起。

根據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》顯示，中國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模2013年已達(dá)2.36億人，72%的流動(dòng)人口通過租房居住，北上深等6省市的流動(dòng)人口占全國(guó)流動(dòng)人口的85.9%，特大城市人口聚集態(tài)勢(shì)明顯。

高校畢業(yè)生新增就業(yè)人口帶來新的租房需求。中國(guó)社科院《社會(huì)藍(lán)皮書》指出，2015年我國(guó)高校畢業(yè)生總數(shù)繼續(xù)增加，達(dá)到740萬人，應(yīng)屆畢業(yè)生的增長(zhǎng)為大城市提供了強(qiáng)大的租房需求，且畢業(yè)后到自有住房的過渡期一般在3~5年，未來應(yīng)屆畢業(yè)生租賃市場(chǎng)需求巨大。

正是在此背景下，長(zhǎng)租公寓不僅擁有內(nèi)生發(fā)展的動(dòng)力，亦有外力助推，近兩年獲得了快速發(fā)展。

一米好地CEO馮印陶向記者表示，社會(huì)發(fā)展導(dǎo)致生活方式發(fā)生深刻改變，也使得人們對(duì)于出租屋條件有了更高要求。此外，互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展也改變了人們的生活方式，購(gòu)物社交和娛樂行為的改變，使得人們喜歡住在離工作地點(diǎn)近、體驗(yàn)式商業(yè)多的區(qū)域。

規(guī)模集中度決定盈利能力高低

長(zhǎng)租公寓的盈利能力一直以來備受外界質(zhì)疑，這個(gè)行業(yè)始終無法擺脫發(fā)展規(guī)模的局限，市場(chǎng)份額難以集中，盈利能力弱，發(fā)展緩慢都是這個(gè)行業(yè)的短板。

馮印陶告訴記者，長(zhǎng)租市場(chǎng)像橄欖球，一端是規(guī)模化，這一頭的企業(yè)在做的是規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化，這些企業(yè)往往擁有雄厚的資金實(shí)力，而另一頭則是個(gè)體經(jīng)營(yíng)，規(guī)模不大，但單體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)非常高。反倒是中間部分，這部分企業(yè)規(guī)模不大，盈利能力不強(qiáng)。

一般而言，長(zhǎng)租企業(yè)會(huì)與業(yè)主簽訂5~10年的租約，按照租金上漲水平，每隔幾年就有一定的租金上浮。而租給租客，一般最長(zhǎng)是1年一簽，一年后漲租可能性較大，也正是如此設(shè)計(jì)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商可較為準(zhǔn)確測(cè)算未來收益水平。

魔方公寓品牌總監(jiān)邵俊表示，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)能力和盈利能力首先體現(xiàn)在物業(yè)的選擇上，必須要有長(zhǎng)遠(yuǎn)性。魔方公寓有自己的財(cái)務(wù)模型，基于這個(gè)模型，在選定物業(yè)時(shí)會(huì)非常理性面對(duì)價(jià)格，并借助財(cái)務(wù)模型去測(cè)算出之后的定價(jià)和運(yùn)營(yíng)成本，不會(huì)不計(jì)成本地拿高價(jià)物業(yè)。

此外，當(dāng)規(guī)模達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，可以采用集團(tuán)采購(gòu)的方法，即用量來獲取綜合成本的控制，同時(shí)和一些大型的供應(yīng)商合作，在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上拿到一個(gè)合理價(jià)格。

“改造、硬裝、軟裝、家電”是最重的投入，這被統(tǒng)稱為公寓的改造成本，也是公寓里最主要的成本支出，屬于硬性投入。

另一方面，成本控制和運(yùn)營(yíng)能力，首先是人員成本控制，而魔方已經(jīng)運(yùn)用系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)來進(jìn)行相關(guān)服務(wù)。此外，團(tuán)隊(duì)配備經(jīng)驗(yàn)也非常重要，都是些資深的運(yùn)營(yíng)人才。

邵俊介紹，每個(gè)魔方公寓（150間左右）管理人員最多不超過5人，人均管理公寓至少30間。同時(shí)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)公寓管理的自動(dòng)化。當(dāng)然，這主要是由于集中式長(zhǎng)租公寓房源集中，人員配比不高，而且服務(wù)的半徑小，管理難度也相對(duì)較低。

但是，如果公寓的房間少，而且不集中在一棟房時(shí)，人均管理的房間數(shù)就會(huì)很少，單位管理成本就非常高，盈利能力自然也就變得很差。

很難產(chǎn)生“獨(dú)角獸”

這個(gè)問題已經(jīng)越發(fā)明顯，馮印陶認(rèn)為，中小規(guī)模的長(zhǎng)租公寓企業(yè)無法達(dá)到集中采購(gòu)、集中管理，在獲取物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中沒有太大優(yōu)勢(shì)，只有大型企業(yè)在獲得足夠多的資金支持之后，才能將成本高的問題解決，真正做到快速、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)，盈利。

馮印陶告訴記者，這是一個(gè)無法一家獨(dú)大的市場(chǎng)，可以看作是“超長(zhǎng)尾市場(chǎng)”。未來，長(zhǎng)租市場(chǎng)早晚會(huì)被平臺(tái)提供商替代，在這細(xì)分行業(yè)上提供精細(xì)的服務(wù)?！懊總€(gè)環(huán)節(jié)并不需要企業(yè)自己做到最極致，取而代之的是上下游有更專業(yè)提供商進(jìn)行服務(wù)。更多服務(wù)商出現(xiàn)，比如一些房屋出租管理的平臺(tái)，和專門提供維修的公司?！?/p>

由于長(zhǎng)租公寓整體來說沒有成熟，運(yùn)營(yíng)比較稚嫩，究竟哪種模式適用于長(zhǎng)租市場(chǎng)，哪種品牌能活到最后，目前還難以定論。目前來看，大部分市場(chǎng)還是掌握在小微企業(yè)手中，可能就是兩三百間，房租市場(chǎng)沒有集中度，地域性、局限性非常強(qiáng)，租客需要離自己公司近、生活方便，未來長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)會(huì)有大品牌出現(xiàn)，但不會(huì)像互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)那樣出現(xiàn)“獨(dú)角獸”。

當(dāng)然，就目前情況來看，中低端白領(lǐng)市場(chǎng)空間巨大但競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，價(jià)格及區(qū)位也是租房者最為敏感的因素。中高端的金領(lǐng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不多，區(qū)位及服務(wù)是目標(biāo)客戶選擇的關(guān)鍵因素。目前由于中高端市場(chǎng)空間并不大，且被外資深耕多年，現(xiàn)有長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商及潛在進(jìn)入者將重點(diǎn)布局中低端市場(chǎng)。

長(zhǎng)租公寓，這個(gè)在互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口迅速膨脹的新業(yè)態(tài)，正在以驚人的擴(kuò)張速度勾勒出一幅藍(lán)圖盛景。