一二線城市土地市場(chǎng)“三高”常態(tài)化

監(jiān)管層嚴(yán)控“地王”現(xiàn)象

今年上半年以來，一二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，高單價(jià)、高總價(jià)、高溢價(jià)率，“面粉貴過面包”等現(xiàn)象成為常態(tài)，而制造“高價(jià)地”的主體正是具有央企背景的地產(chǎn)企業(yè)或者央企本身。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于自身融資成本較低以及為了在央企整合大潮中爭(zhēng)奪主動(dòng)權(quán)等綜合原因，讓央企獲取土地儲(chǔ)備的過程中變得激進(jìn)。

另一方面，由于頻繁出現(xiàn)的高價(jià)地推高樓市預(yù)期。包括國(guó)資委、國(guó)土部、財(cái)政部等監(jiān)管部門已經(jīng)有所警示。不僅重申對(duì)高價(jià)地塊的備案制度，也開始約談制造“地王”一些央企負(fù)責(zé)人。分析人士認(rèn)為，這背后體現(xiàn)出監(jiān)管層管控房?jī)r(jià)和地價(jià)的決心。

土地市場(chǎng)“三高”常態(tài)化

6月28日，中原地產(chǎn)研究部發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來土地市場(chǎng)成交火爆，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了200宗總價(jià)超過10億的高價(jià)地塊。其中，總價(jià)超過100億的達(dá)到3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億的達(dá)到了51宗。此外，溢價(jià)率超過100%的高達(dá)89宗，溢價(jià)率超過50%的144宗。

同比來看，2015年同期，全國(guó)范圍總價(jià)超過10億的成交地塊只有110宗，2016年同比上漲了82%。在2015年同期，溢價(jià)率超過100%的土地，只有2宗，超過50%溢價(jià)率的土地只有17宗。這意味著，2016年近半年時(shí)間里，土地溢價(jià)率100%地塊數(shù)量同比上漲了45倍，溢價(jià)率50%的地塊也上漲了8.5倍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2016年是有史以來地王最密集的年份，“三高”地塊普遍出現(xiàn)在一二線城市，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率地塊持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)?！暗貎r(jià)超過房?jī)r(jià)已經(jīng)從一線城市蔓延到二線城市，對(duì)后市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)”。

張大偉告訴媒體記者，以北京為例，歷史累計(jì)出讓經(jīng)營(yíng)性用地中樓面價(jià)超過3萬的地塊合計(jì)有59宗，這59宗土地出讓金共為1919.38億元。截至2016年6月16日，這些地塊開發(fā)項(xiàng)目的銷售額只有224.8億。另一方面，這些地塊的成本價(jià)平均高達(dá)3.8萬元/平方米，按照基本成本測(cè)算，后期銷售價(jià)格需要在6萬元左右。

“而目前北京的房?jī)r(jià)銷售均價(jià)在3.5萬左右，因此這部分地王入市的難度依然非常大”。因此，張大偉認(rèn)為，對(duì)于這1919.38億的高價(jià)地項(xiàng)目來說，未來3年如果銷售額不到2000億元以上，很多項(xiàng)目將面臨資金鏈方面的風(fēng)險(xiǎn)。

央企搶地一二線熱點(diǎn)城市

今年以來，北、上、廣、深等一線城市，蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線城市土地市場(chǎng)的“地王”項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)。從這些城市“地王”的成交結(jié)果來看，住宅類用地樓面價(jià)集體攀升，經(jīng)常出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

值得一提的是，從這些城市“地王”背后的拿地主體來看，其中，央企或國(guó)企背景的房地產(chǎn)企業(yè)成為今年的拿地主體。中原的數(shù)據(jù)顯示，上半年的200宗高總價(jià)地塊中，國(guó)企獲得的比例多達(dá)106宗，占比高達(dá)54%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴媒體記者，今年1-5月，央企房企頻頻出手拿地制造“地王”。從背后原因來看，首先，融資成本低、市場(chǎng)布局上優(yōu)先考慮聚焦核心的一二線城市，是促使這些企業(yè)積極拿地的主要原因。其次，從房企的角度來看，即使是央企以聯(lián)合體形式拿地在一線城市也難以獨(dú)善其身，有錢也不見得能夠拿到土地。這些企業(yè)普遍愿意轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，去尋找獨(dú)立操盤的機(jī)會(huì)。并且中長(zhǎng)期來看，市場(chǎng)仍然存在可以預(yù)期的上行空間。

不僅如此，張宏偉還表示，對(duì)于央企來講，不惜成本拿“地王”，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，增加公司的估值，其背后更大的原因是為自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。

“從央企地產(chǎn)整合的角度來看，如果一個(gè)央企沒有充裕的土地儲(chǔ)備，并且從企業(yè)估值的角度來看處于‘弱勢(shì)’，極有可能會(huì)被其他央企合并”。 張宏偉認(rèn)為，由此來看，央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，其出發(fā)點(diǎn)并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，其背后更大的原因是謀求自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。

“地王制造者”面臨監(jiān)管

不過，央企制造“地王”的現(xiàn)象已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)以及監(jiān)管層的關(guān)注。記者從多個(gè)渠道了解到，為了平穩(wěn)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)走勢(shì)，財(cái)政部、國(guó)資委等央企主管部門已經(jīng)對(duì)部分央企進(jìn)行約談，約談的主要目的就是央企不能再制造“地王”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者，監(jiān)管部門進(jìn)行干預(yù)，一定程度上是因?yàn)榻诜績(jī)r(jià)上漲的背景下，地價(jià)也出現(xiàn)了快速攀升的態(tài)勢(shì)，而推高此類地價(jià)的無疑是央企。“對(duì)央企進(jìn)行訓(xùn)話和約談，實(shí)際上一是規(guī)范此類企業(yè)后續(xù)資金的投向和節(jié)奏。二是給予市場(chǎng)一個(gè)預(yù)期，即攪局者會(huì)收到行業(yè)約談或管制的風(fēng)險(xiǎn)，背后也體現(xiàn)出了管控房?jī)r(jià)和地價(jià)的決心”。

此外，媒體記者從國(guó)土部了解到，由于一二線土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，國(guó)土部土地利用管理司于6月上旬重申“異常交易地塊”的備案制度。要求各地加強(qiáng)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握地價(jià)異常變動(dòng)，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地，及時(shí)上報(bào)國(guó)土部和省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門。

事實(shí)上，2011年以來，國(guó)土部逐步完善了異常交易地塊備案制度，明確了異常交易地塊的上報(bào)范圍、方式、條件、期限等，同時(shí)還要求在備注欄中認(rèn)真分析異常高價(jià)的原因。省級(jí)國(guó)土資源部門應(yīng)對(duì)出現(xiàn)異常高價(jià)地塊的市縣進(jìn)行督促和約談。但是，國(guó)土部的數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，異常交易地塊備案率僅為18%。

國(guó)土部此次表示，異常交易地塊備案制度是做好房地產(chǎn)用地市場(chǎng)管理和調(diào)控、促進(jìn)土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的重要工作措施，地方各級(jí)國(guó)土資源主管部門要將其作為基礎(chǔ)工作長(zhǎng)期堅(jiān)持。尤其是，針對(duì)已出現(xiàn)異常交易地塊的市、縣，國(guó)土部要求地方國(guó)土資源主管部門應(yīng)認(rèn)真總結(jié)分析，及時(shí)采取穩(wěn)定市場(chǎng)的相關(guān)工作措施，努力預(yù)防、化解土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)的異常交易。