6日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布中國(guó)住房發(fā)展（2016中期）報(bào)告預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)恐將于2016-2017年迎首次出現(xiàn)在政策刺激下的調(diào)整之年。在此背景下，需要防范房企資金鏈脆弱導(dǎo)致信用違約風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理倪鵬飛介紹，2013年之前10多年出現(xiàn)的調(diào)整，都是在政策打壓下的結(jié)果，出現(xiàn)的反彈是市場(chǎng)自動(dòng)反彈（2009年除外），但2013年后的調(diào)整是在沒有任何干預(yù)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整，2015年的反彈則是政策刺激下的反彈，所以此輪反彈并沒有強(qiáng)力支撐，反彈持續(xù)時(shí)間也將大幅縮短。

“5月份出現(xiàn)增速回落，繼與前期剛需集中快速釋放有關(guān)，也與近期熱點(diǎn)城市收緊調(diào)控有關(guān)?！蹦啭i飛說(shuō)，2015年下半年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從緩慢到迅速好轉(zhuǎn)，主要?jiǎng)恿κ莵?lái)自于政策的刺激。盡管政策刺激還要繼續(xù)，如果在相關(guān)制度沒有改變的情況下，從供給看，受市場(chǎng)回暖資金壓力減少和預(yù)期影響，在庫(kù)存大量積壓的同時(shí)，新投資可能在2016年形成大規(guī)模新供給。因此，若沒有實(shí)施有效的制度變革，潛在需求難以釋放，短期調(diào)整在所難免。

而調(diào)整的原因便是市場(chǎng)仍存在不穩(wěn)定因素?，F(xiàn)階段仍存在市場(chǎng)空間錯(cuò)配問(wèn)題，在一線和部分二線城市銷售火爆、價(jià)格暴漲，三四線城市庫(kù)存大量積壓的背景下，1-4月，重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速較非重點(diǎn)城市高10個(gè)百分點(diǎn)，非重點(diǎn)城市開發(fā)投資卻同比增長(zhǎng)7.8%，比重點(diǎn)城市投資增速高1.1個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年1-4月，新開工面積增長(zhǎng)21.4%，增速比一季度提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，5月雖然有所收窄，但仍保持著18%的增長(zhǎng)率。倪鵬飛表示，這一增速讓人擔(dān)心非重點(diǎn)城市在去庫(kù)存有限的情況下，新庫(kù)存又大量生成。

此前中金研究中心報(bào)告也指出，四季度隨著新房供應(yīng)的增加，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎新一輪供過(guò)于求。

倪鵬飛預(yù)測(cè)，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。

而在此背景下，房企的信貸違約風(fēng)險(xiǎn)將大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，2016年2月至5月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款迅猛攀升，同比增速分別達(dá)30.4%，46.2%、54.7%和58.5%，而2014年4月至12月，該同比數(shù)據(jù)均為負(fù)值。

倪鵬飛指出，應(yīng)重點(diǎn)警惕三四線及以下城市高庫(kù)存房企面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是一些中小房企通過(guò)非正規(guī)金融融資面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。（經(jīng).濟(jì).參.考.報(bào). ）

　社科院會(huì)診2016年樓市建議一線城市開征房產(chǎn)稅

一線城市房?jī)r(jià)如何不再暴漲？

7月6日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院舉行大型研討會(huì)，集中各個(gè)領(lǐng)域的專家，研討當(dāng)前房地產(chǎn)走勢(shì)。

當(dāng)日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心還發(fā)布了《中國(guó)住房發(fā)展（2016中期）報(bào)告》（以下稱《報(bào)告》）。

《報(bào)告》稱，全國(guó)房地產(chǎn)目前出現(xiàn)嚴(yán)重分化，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)迅猛增長(zhǎng)，但是三四線城市房?jī)r(jià)上漲慢，甚至是負(fù)增長(zhǎng)。

《報(bào)告》建議，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市需要增加供給，在商改住的基礎(chǔ)上，實(shí)施工改住，調(diào)整工業(yè)用地的功能?？偨Y(jié)和推廣蘇州等地經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行房?jī)r(jià)漲停板制度和土地拍賣熔斷制。同時(shí)，抓住目前機(jī)會(huì)，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市開征房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分化或加劇

《報(bào)告》認(rèn)為，從全國(guó)情況而言，由于房地產(chǎn)新開工面積持續(xù)增加，新的房地產(chǎn)庫(kù)存又在大量形成，因此2016年下半年房?jī)r(jià)有調(diào)整可能，三四線以及以下城市高庫(kù)存房企面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積增速達(dá)到18%。同時(shí)，前5月全國(guó)商品房銷售面積和銷售額增速分別為50.7%、33.2%，比1-4月累計(jì)的55.9%、36.5%增速放慢。

“在庫(kù)存大量積壓的同時(shí)，新投資可能在2016年形成大規(guī)模新供給?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒有重大變化和無(wú)重要政策出臺(tái)的前提下，2016年下半年到2017年上半年，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。其表現(xiàn)是一線城市的房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)趨于緩和，大部分三四線以及以下城市將持續(xù)趨冷。

21媒體獲悉，房地產(chǎn)市場(chǎng)此前一次大幅調(diào)整是在2014年12月，2014年1-12月累計(jì)房地產(chǎn)投資增速為19.8%，但是由于房地產(chǎn)銷售放慢，此后房地產(chǎn)投資基本上以每月累計(jì)1個(gè)百分點(diǎn)速度下降，2015年1-12月房地產(chǎn)投資增速只有1%。

盡管房地產(chǎn)可能面臨調(diào)整，與會(huì)專家均認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化仍將加劇。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，一線城市北京、上海、廣州、深圳的住宅價(jià)格同比漲幅分別為19.5%、27.7%、18.9%、53.2%。

當(dāng)月二線城市廈門、合肥、杭州、南京住宅價(jià)格分別同比上漲28%、23.2%、16.9%、25.6%。但是大量的三四線城市，比如唐山、包頭、丹東等城市房?jī)r(jià)同比為負(fù)數(shù)。

建議一線城市開征房產(chǎn)稅

不少專家認(rèn)為，單純采取遏制一線城市供地，進(jìn)而減少人口的辦法，并不符合城市發(fā)展的規(guī)律。

上述《報(bào)告》認(rèn)為，嚴(yán)格控制特大城市人口與規(guī)模，采取限制大城市的土地供應(yīng)和住房供給，只會(huì)造成了房地產(chǎn)的嚴(yán)重分化和空間結(jié)構(gòu)的失衡。因?yàn)槿木€城市有大量的土地供應(yīng)和住房供給，但是很難吸引更多的人口。

因此要解決房地產(chǎn)分化，特別是一線城市房?jī)r(jià)暴漲的問(wèn)題，需要加大一二線城市和城市群內(nèi)中小城市的土地和住房供應(yīng)，帶動(dòng)住房投資增長(zhǎng)。對(duì)于三四線城市應(yīng)該限制土地供應(yīng)和住房供給，將庫(kù)存逐步消化。

《報(bào)告》稱，要解決小城市人口聚集的問(wèn)題，需要改進(jìn)地級(jí)以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)均等化，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市開征房地產(chǎn)稅。同時(shí)加快國(guó)企改革，讓其盡快退出競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以便解決大型國(guó)企推高土地成本的問(wèn)題。

房產(chǎn)稅主要是指針對(duì)居民持有的住房征收的稅種，已在重慶和上海試點(diǎn)多年。十八屆三中全會(huì)文件提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

7月2日，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任郝如玉在第十屆“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與周期”論壇上透露，目前房地產(chǎn)稅仍在起草過(guò)程之中。

郝如玉表示，房地產(chǎn)稅迄今已經(jīng)試點(diǎn)征收了5年多，但是操作難度很大，有的地區(qū)稅收成本甚至和稅收收入相當(dāng)，另外一個(gè)地區(qū)征收房地產(chǎn)稅，使得人才向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移。

此次研討會(huì)，參會(huì)的多位社科院專家認(rèn)為，適時(shí)推出房產(chǎn)稅非常有必要。社科院工業(yè)所研究員曹建海稱，應(yīng)該盡快在一線城市推出房產(chǎn)稅，“高房?jī)r(jià)大幅抬高商業(yè)成本，將大量的實(shí)體企業(yè)逼走，最后將影響中國(guó)的創(chuàng)新發(fā)展”。

社科院政策研究中心主任郭克莎建議，“房產(chǎn)稅可以在部分地區(qū)試點(diǎn)，以防止連鎖反應(yīng)的發(fā)生?！?/p>