全年千億軍團(tuán)有望再次擴(kuò)容

多家專業(yè)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布了2016年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜。數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企在今年上半年創(chuàng)下了歷史最好成績(jī)。同時(shí)，中國房地產(chǎn)的集中化程度正進(jìn)一步提升，而各大房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。

上半年樓市火爆

百強(qiáng)房企門檻大幅提升

2016年上半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)極為火熱。

中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，2016年上半年，監(jiān)測(cè)品牌房企的銷售目標(biāo)平均完成率為60%，遠(yuǎn)超往年平均完成率。截至6月30日，銷售額超過50億元的企業(yè)達(dá)到115家，較去年同期增加了46家；銷售額共計(jì)23397億元，約占全國市場(chǎng)份額的43%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寬松的政策、熱點(diǎn)城市供求規(guī)模、寬松的貨幣政策等原因，帶來了2016年上半年房地產(chǎn)行業(yè)總體回暖并快速升溫。

今年第一季度，在各項(xiàng)利好政策刺激下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷售金額出現(xiàn)增長(zhǎng)，漲幅超100%成為主流。第二季度，市場(chǎng)延續(xù)了一季度的火爆態(tài)勢(shì)，更多的房企借勢(shì)發(fā)力，環(huán)比和同比銷售金額均有大幅提升，部分增幅甚至超過300%（如建業(yè)地產(chǎn)）。尤其是6月份，許多房企為沖刺半年業(yè)績(jī)都加大了推盤力度，銷售金額較去年同期翻番的不在少數(shù)。

龍頭房企的表現(xiàn)仍然引人矚目：去年，“半年千億軍團(tuán)”僅有萬科一家。而截至6月30日，今年已經(jīng)有萬科、恒大、碧桂園、綠地、保利地產(chǎn)(600048,股吧)五家房企的銷售金額均突破了千億。專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，全年千億房企數(shù)量將會(huì)達(dá)到10家左右。

值得注意的是，百強(qiáng)房企的門檻出現(xiàn)了大幅提升。中國指數(shù)研究院及CRIC、中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心給出的數(shù)據(jù)顯示，除了TOP10房企，其他房企在金額門檻、面積門檻上的同比增幅均在60%以上，且前50名房企金額門檻首次突破百億元。

金額門檻方面，TOP10房企入榜門檻高達(dá)501億元，較2015年同期增加199億元，增長(zhǎng)66%；TOP20房企金額門檻達(dá)到280億元，同比增長(zhǎng)115%；TOP50房企金額門檻首次達(dá)到138億元，同比增長(zhǎng)82%；TOP100房企的入榜門檻達(dá)65億元，同比增長(zhǎng)71%。

面積門檻方面，TOP10房企入榜門檻從去年同期的284萬平方米增加至298萬平方米，同比增長(zhǎng)5%；TOP20房企同比增長(zhǎng)48%至195萬平方米；TOP50房企門檻則首次達(dá)到106萬平方米，較2014年增長(zhǎng)60%；TOP100房企入榜門檻達(dá)到48萬平方米，同比增長(zhǎng)54%。

五家房企破千億

行業(yè)集中程度進(jìn)一步提升

2016年上半年房企銷售快速增長(zhǎng)，也使得行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。根據(jù)CRIC榜單，TOP100房企集中度為44.35%，即全國差不多一半的房子都由前100強(qiáng)賣掉。

在排名前十的房企中，萬科、恒大、碧桂園、綠地、保利五家房企輕松登上千億臺(tái)階，被中國指數(shù)研究院稱為“超級(jí)陣營(yíng)團(tuán)隊(duì)”，再度演繹了“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的定律：穩(wěn)居全國房企銷售龍頭地位的萬科，延續(xù)了2015年半年過千億的驕人業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)銷售金額1857億元，銷售面積1361萬平方米；排名第二的恒大則實(shí)現(xiàn)了1380億元的銷售金額，銷售面積達(dá)1548萬平方米；碧桂園的排名升至第三位，上半年銷售金額位1226.2億元，同比上升了127%。

另一方面，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈，各大房企為占得一席之地拼盡全力。前10強(qiáng)中，除了萬科、保利、中海三家，其余七家房企銷售金額排序波動(dòng)大。例如，一季度排名第五位的碧桂園，在本次的榜單中擠進(jìn)了三強(qiáng)；萬達(dá)因戰(zhàn)略調(diào)整，一季度銷售金額僅為157億元，被金地?cái)D出TOP10，二季度銷售額雖然同比進(jìn)一步下滑，但銷售規(guī)模突破500億元，成功回歸十強(qiáng)。而獲得了418億元銷售金額的金地，則落至第12位。

在百強(qiáng)房企之間，CRIC指出，受改善型需求上升的影響，TOP100房企的銷售均價(jià)明顯提升，金額集中度的增速整體高于面積集中度。

金額方面，各梯隊(duì)房企集中度均同比上升。其中TOP100房企集中度提升最為明顯，同比增加4.05個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到44.35%，占據(jù)市場(chǎng)份額近半；TOP10及TOP20房企則分別增加0.5個(gè)百分點(diǎn)、1.35個(gè)百分點(diǎn)；TOP50房企則從32.63%上升至35.44%，增加了2.81個(gè)百分點(diǎn)。

而在面積方面，除TOP10房企外，整體集中度均有所提升，但增速有所放緩。相比于去年同期，TOP20、TOP50和TOP100房企分別增加0.42%、1.08%和1.69%，而TOP10房企對(duì)比去年同期有0.05%的減少。

房企樂觀“期終考”

土地市場(chǎng)等待時(shí)機(jī)

克而瑞預(yù)計(jì)，根據(jù)上半年的銷售形勢(shì)，全年TOP5房企銷售額都將超過2000億元。

其中，萬科自3月以來，一直保持著每月300億元以上的銷售額，且逐月增長(zhǎng)，6月銷售額更是超過400億元，因此全年突破3000億元“不在話下”。而增長(zhǎng)迅猛的恒大、碧桂園上半年月均銷售額都超過200億元，全年也有望沖刺3000億元大關(guān)。

事實(shí)上，2015年，在“促消費(fèi)、去庫存”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，因此多數(shù)品牌房企在制定2016年銷售目標(biāo)時(shí)都保持了審慎樂觀的態(tài)度，如萬科制定了3000億元的銷售目標(biāo)，同比增長(zhǎng)了15%，恒大、碧桂園、中海等制定的2016年銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率均在20%以下。部分房企則制定了明確的銷售目標(biāo)，如金茂和新城的銷售目標(biāo)分別為360和400億元，同比分別增長(zhǎng)29%和25%；而在2015年成功跨越300億元的門檻后，旭輝將2016年的銷售目標(biāo)定在365億元，同比增長(zhǎng)了21%。

值得注意的是，在保持銷售規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，品牌房企更加關(guān)注企業(yè)的盈利能力，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)成為共識(shí)。萬科在提出3000億元銷售目標(biāo)的同時(shí)，提出300億元的利潤(rùn)目標(biāo)；龍湖明確表示未來將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，關(guān)注盈利能力及可持續(xù)能力；旭輝的銷售目標(biāo)增長(zhǎng)較大，但其2016年將以“利潤(rùn)優(yōu)先、兼顧規(guī)?！睘橹笇?dǎo)，保持盈利能力的持續(xù)性。

不過，CRIC分析報(bào)告指出，基于去庫存基調(diào)不變的判斷，其認(rèn)為重點(diǎn)城市的庫存壓力仍將保持低位，并有進(jìn)一步下探的可能。尤其是包括上海（樓盤）、南京（樓盤）、合肥（樓盤）等一、二線城市的市場(chǎng)成交已達(dá)高點(diǎn)，去化速度很難再有進(jìn)一步提升的空間，而高企的房?jī)r(jià)也阻止了剛性需求的釋放，在政策收緊預(yù)期的壓力之下，消化周期還有反向上升的可能。

同時(shí)，推盤方面，盡管二季度已經(jīng)出現(xiàn)貨量不足的情況，但由于新開工量也隨市場(chǎng)回暖向上調(diào)整，四季度可能出現(xiàn)供應(yīng)高峰；而在土地市場(chǎng)，在今年上半年一、二線城市土地市場(chǎng)火爆的背景下，克而瑞認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎拍地。同時(shí)，下半年觀望的企業(yè)將會(huì)增多，下半年特別是四季度或?qū)⒂瓉硪徊玫睾脮r(shí)機(jī)。