今年樓市走向跌宕，一季度承接去年交易慣性，持續(xù)走高，“3.25”政策出臺(tái)后，成交合理回歸。據(jù)了解，上海中原地產(chǎn)2016年上半年業(yè)績(jī)已超14億元，比去年同期提升約20% ，成交套數(shù)比2015年同期增長(zhǎng)約17%。上海中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，上半年上海新房住宅市場(chǎng)同比量?jī)r(jià)齊升，成交面積755.4萬(wàn)平方米，同比增加23.8%；成交均價(jià)35019元/平方米，同比上漲13.2 %。上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理劉天旸表示，盡管調(diào)控政策導(dǎo)致交易熱情走低，但上海市場(chǎng)仍有較大的需求空間，下半年以“平穩(wěn)”為主。

豪宅表現(xiàn)較搶眼

在調(diào)控政策背景下，豪宅市場(chǎng)逆勢(shì)走強(qiáng)。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的豪宅成交691套，同比增加254.4%，豪宅表現(xiàn)突出。

劉天旸認(rèn)為，豪宅熱銷(xiāo)是多方面因素共同作用的結(jié)果。首先，房子除了居住屬性外還有金融屬性，今年前5個(gè)月M2同比增加11.8%，速度較快。此外，人民幣有貶值壓力且資金流動(dòng)受到管控。一邊是資金寬松，另一邊市場(chǎng)也沒(méi)有更好的投資渠道，相比之下還是房地產(chǎn)最安全，故樓市成為資金聚集地。

另一方面，市場(chǎng)供應(yīng)充分但價(jià)格并沒(méi)有大幅上行，房?jī)r(jià)快速上行對(duì)地方政府調(diào)控帶來(lái)較大壓力。一旦高價(jià)房太多則會(huì)拉高整體均價(jià)，所以定價(jià)太高的項(xiàng)目很難通過(guò)預(yù)售審批，因此可以看到，市中心一些項(xiàng)目在推盤(pán)的時(shí)候會(huì)比當(dāng)初的預(yù)期價(jià)格低一些。這時(shí)候買(mǎi)家反而會(huì)感到買(mǎi)到了實(shí)惠，從而刺激購(gòu)買(mǎi)欲。

最后，土地市場(chǎng)的比價(jià)效應(yīng)。今年以來(lái)土地市場(chǎng)高燒難退，不斷走高的樓板價(jià)刷新大家對(duì)未來(lái)售價(jià)的期望。外圍一些區(qū)域未來(lái)售價(jià)可能會(huì)達(dá)到6萬(wàn)多元/平方米，而中心區(qū)域價(jià)格也就每平方米八九萬(wàn)，性?xún)r(jià)比顯而易見(jiàn)。

高溢價(jià)地塊輪番登場(chǎng)

今年上半年的土地市場(chǎng)異常“熱鬧”，幾乎是逢拍就是地王。以往調(diào)控政策出臺(tái)后，通常是交易走低后預(yù)期也會(huì)下降，但今年調(diào)控政策后，土地市場(chǎng)并沒(méi)有走冷，反而逆勢(shì)走強(qiáng)。今年上半年宅地的平均溢價(jià)達(dá)142%，去年只有39%。地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，高地價(jià)必然會(huì)帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

今年一線(xiàn)城市盡管繼續(xù)實(shí)施調(diào)控政策，交易量下滑，但房?jī)r(jià)仍處于上漲通道。4月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，上海新建住宅漲幅收窄，但環(huán)比仍增長(zhǎng)3.6%，5月在中高端住宅成交的帶動(dòng)下整體均價(jià)仍有上揚(yáng)，從成交結(jié)構(gòu)可以看出上海的購(gòu)買(mǎi)水平不低，這也為房企的高價(jià)拿地奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)。

另外，土地市場(chǎng)高燒也和貨幣市場(chǎng)寬松有關(guān)。由于資金寬裕房企融資便利，一些房企融資成本可以低至2%-3%，成本相當(dāng)?shù)?，因此也產(chǎn)生了開(kāi)發(fā)商拼命拿地的現(xiàn)象。加上銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，存貨去化的背后需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，因此市場(chǎng)需求量也較大。

事實(shí)上，土地市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏不是非常理想。前5個(gè)月土地供應(yīng)僅占全年計(jì)劃15%，4月甚至沒(méi)有土拍。市場(chǎng)那么熱，土地供應(yīng)少，加劇了供求矛盾，投放量過(guò)少加重了市場(chǎng)“饑渴”，故土地價(jià)格難走低。

下半年趨于平穩(wěn)

據(jù)上海中原地產(chǎn)多家門(mén)店反饋，近期二手房房東主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)的現(xiàn)象有所減少，并且部分地王所在區(qū)域議價(jià)空間開(kāi)始收窄，故地王潮過(guò)后，二手房市場(chǎng)或再度進(jìn)入博弈狀態(tài)。

交易量上，7、8月份受淡季影響，成交可能仍走低，“金九銀十”還有表現(xiàn)機(jī)會(huì)，但反彈高度有限。比如，二手房市場(chǎng)很難看到3萬(wàn)套/月的高度，但下半年維持在一個(gè)月2萬(wàn)套的流量還是有希望的。

從價(jià)格來(lái)看，下半年應(yīng)該是“擠水分”的過(guò)程，因此價(jià)格上行出現(xiàn)承壓，甚至有可能出現(xiàn)小幅回調(diào)。中原價(jià)格指數(shù)顯示，今年一季度上海房?jī)r(jià)漲23%，去年全年也只不過(guò)21%。另外，去年房?jī)r(jià)上行是建立在高交易量的基礎(chǔ)上的，目前來(lái)看，成交量不足以支撐那么高的價(jià)格，下半年房?jī)r(jià)震蕩回調(diào)的可能性更高，但總體趨于平穩(wěn)。

劉天旸認(rèn)為，目前天平已向買(mǎi)家傾斜，對(duì)有意入市的買(mǎi)家來(lái)講是件好事。一方面有機(jī)會(huì)和房東議價(jià)，放在一季度這是不可能的事情。另一方面，當(dāng)前供求關(guān)系得到緩和，尤其是市場(chǎng)供應(yīng)比較充沛，買(mǎi)家可以安心看房，多挑多比。且下半年新房市場(chǎng)還有不少改善項(xiàng)目要面市，故選擇面也較多，可以適時(shí)介入。