中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，在二線城市繼續(xù)“高調(diào)”的背景下，房地產(chǎn)庫(kù)存繼續(xù)下行。其中，合肥庫(kù)存套數(shù)16198套，181.8萬(wàn)平方米，庫(kù)存面積同比下滑63.9%;南京庫(kù)存套數(shù)24625套，302.5萬(wàn)平方米，同比下滑53.9%;蘇州則以23908套，388.8萬(wàn)平方米庫(kù)存，同比下調(diào)49.6%。

業(yè)內(nèi)人士指出，在一線城市購(gòu)房收緊下，資金出現(xiàn)外溢，一線城市周邊以及部分重點(diǎn)二線城市市場(chǎng)活躍。這種情況下，控制房?jī)r(jià)的壓力明顯增加，合肥、南京、蘇州等二線城市政策收緊預(yù)期愈演愈烈。

二線城市地王頻出樓市火爆

火爆 庫(kù)存劇減 價(jià)格跳漲

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10大城市庫(kù)存明顯減少。具體來(lái)看，十大一二線城市合計(jì)庫(kù)存為36.77萬(wàn)套，4834.7萬(wàn)平方米，環(huán)比4月份的4948萬(wàn)平方米繼續(xù)下調(diào)2.3%，而同比方面，跌幅更是高達(dá)27.4%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，一線城市中的上海與深圳在政策影響下，庫(kù)存出現(xiàn)了增加，但被稱為“四小龍”的南京、廈門、合肥、蘇州二線城市庫(kù)存卻依然快速下調(diào)。

具體來(lái)看，截至30日，5月南京庫(kù)存套數(shù)24625套，庫(kù)存面積302.5萬(wàn)平方米，面積環(huán)比下調(diào)16.3%，同比則下調(diào)高達(dá)53.9%;廈門方面，庫(kù)存套數(shù)17614套，庫(kù)存面積245萬(wàn)平方米，庫(kù)存面積環(huán)比下調(diào)15.3%;合肥方面，庫(kù)存套數(shù)16198套，181.8萬(wàn)平方米，庫(kù)存面積環(huán)比下調(diào)5.8%，同比下調(diào)高達(dá)63.9%。

張大偉認(rèn)為，3月份一線城市出臺(tái)不同力度的約束性政策，抑制了一線城市的價(jià)格上漲，而且從限購(gòu)、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，導(dǎo)致市場(chǎng)活躍。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，一線城市的房?jī)r(jià)偏高，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市，進(jìn)入二線城市，這使得此類二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。

以合肥為例，今年4月份，合肥新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲5.8%，同比上漲17.6%;二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲6.8%，同比上漲30.4%。兩項(xiàng)指標(biāo)在70個(gè)大中城市中均位居第一，處于“領(lǐng)漲”態(tài)勢(shì)。

據(jù)介紹，今年以來(lái)，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，呈現(xiàn)出多年罕見的“火熱”景象，住宅類商品房?jī)r(jià)格大幅上漲，市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)“一房難求”局面。安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處發(fā)布的報(bào)告顯示，一季度，合肥市住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，商品房和住宅銷售面積分別增長(zhǎng)33.2%和40.4%。開發(fā)商捂盤惜售、強(qiáng)制捆綁搭售變相漲價(jià)等現(xiàn)象頻生。

高漲 地王頻出 風(fēng)險(xiǎn)集聚

在房?jī)r(jià)大幅上漲的背景下，土地市場(chǎng)頻繁刷新新高，“四小龍”尤甚。具體來(lái)看，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)，南京、合肥、廈門、蘇州四個(gè)二線城市合計(jì)成交住宅土地75宗，供應(yīng)住宅用地953萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率高達(dá)126.08%，較2015年的50.73%大幅上漲116%。土地出讓金方面，蘇州、南京、杭州、合肥同比漲幅均超過(guò)100%，蘇州漲幅更是高達(dá)867%。

張大偉表示，一方面，一線城市土地空間已然不足，房企開始集中圍獵二線城市;另一方面，寬松的貨幣政策也是促成房企積極搶地的原因?！霸谶^(guò)去幾個(gè)月，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右，導(dǎo)致房企積極補(bǔ)充庫(kù)存?！?/p>

張大偉指出，由于土地價(jià)格上漲明顯超過(guò)房?jī)r(jià)上漲，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期更加強(qiáng)烈，將帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至25日，年內(nèi)搶地最積極的房企合計(jì)拿地為3887億元，合計(jì)建筑面積為6187.7萬(wàn)平方米，平均拿地成本為6283元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4231元每平方米，這意味著，房企拿地平均成本增幅高達(dá)48.4%。

具體來(lái)看，2016年前5個(gè)月土地出讓過(guò)程中各種地王地塊多達(dá)150宗，遠(yuǎn)超2015年全年的100宗。其中，全國(guó)住宅類地塊，樓面價(jià)超過(guò)2億元，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊合計(jì)有107宗，除了10宗在一線城市上海、3宗在廣州以外，其他全部在二線城市。

對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，南京、蘇州這些城市，房?jī)r(jià)沒什么泡沫，但地價(jià)肯定是有泡沫的?！斑@么多年了，蘇州的房?jī)r(jià)一直是在2萬(wàn)元，南京的房?jī)r(jià)都沒有超過(guò)3萬(wàn)元，一下子樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元甚至到4萬(wàn)元。這個(gè)肯定是不對(duì)的，我們會(huì)非常小心。”

“應(yīng)對(duì)現(xiàn)階段土地?zé)岜３志?。”孫宏斌說(shuō)，房?jī)r(jià)不可能每年都往上漲，這一輪房?jī)r(jià)漲這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了。

張大偉也認(rèn)為，應(yīng)關(guān)注地價(jià)推動(dòng)的高房?jī)r(jià)下帶來(lái)的高杠桿和泡沫風(fēng)險(xiǎn)。他指出，目前所有地王都有較大的虧損可能，過(guò)去幾年全國(guó)的地王目前基本都在虧損或者平本銷售。數(shù)據(jù)顯示，相較于土地成本50%以上的增幅，公布銷售業(yè)績(jī)的30家房企前4月銷售均價(jià)在1.15萬(wàn)元每平方米，銷售價(jià)格同比上漲12%，土地價(jià)格上漲明顯超過(guò)了房?jī)r(jià)上漲。

張大偉表示，由于拿地成本增加近50%，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期更加強(qiáng)烈，而一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，房企很可能面臨巨大的銷售難題。應(yīng)警惕房企激進(jìn)購(gòu)地所帶來(lái)的杠桿泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

降溫 政策收緊 箭在弦上

政策收緊預(yù)期愈加明顯。近日，南京市政府有關(guān)部門就表示，南京將采取有力措施，嚴(yán)格落實(shí)控地價(jià)、控房?jī)r(jià)“雙控”要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

其指出，目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，同時(shí)也存在部分地塊高溢價(jià)成交、局部地區(qū)房?jī)r(jià)階段性較快上漲等問題，因此，南京將實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效;同時(shí)嚴(yán)格落實(shí)控房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本，物價(jià)主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí)，對(duì)土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。

近期漲幅最高的合肥也被曝出或于6月出臺(tái)收緊新政?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，5月召開的一次合肥市委中心組理論學(xué)習(xí)會(huì)議上，合肥市主要領(lǐng)導(dǎo)就明確表示，要加強(qiáng)樓市調(diào)控，防止過(guò)快增長(zhǎng)。合肥市房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人則稱，后期不排除重新出臺(tái)限購(gòu)限貸等調(diào)控政策。據(jù)悉，目前合肥九個(gè)區(qū)的限購(gòu)政策已草擬完畢，待市政府批準(zhǔn)，而限購(gòu)執(zhí)行或以交易備案時(shí)間為準(zhǔn)。

蘇州方面也被曝出，已制定好收緊新政，包括購(gòu)房者須滿足繳納社保一年以上，個(gè)人所得稅繳納2年以上以及買房須居住證滿一年等硬性規(guī)定。

對(duì)此，原中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)過(guò)快上漲存在透支和盤整的風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，加大有效供給，調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期，逐漸緩解供需矛盾。

易居研究院研究員曹倪娜也認(rèn)為，針對(duì)市場(chǎng)火爆、房?jī)r(jià)上升較快的區(qū)域，地方出臺(tái)的“收緊”型政策信號(hào)明顯，包括提高居民非首套住房貸款比例、提高限購(gòu)門檻、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管以及更有計(jì)劃地制定土地出讓計(jì)劃等。