有研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，銷售額超過50億元的企業(yè)達(dá)到115家，比去年同期增加了46家，銷售額共計(jì)23397億元，約占全國市場份額的43%。其中萬科即將跨過2000億元門檻，恒大、碧桂園、綠地、保利、緊隨其后邁進(jìn)千億陣營。

另外，與上年同期相比，2016年上半年10家房企中，一二線城市在售項(xiàng)目占其所有在售項(xiàng)目比重超80%的企業(yè)達(dá)6家，分別為融創(chuàng)、保利、華潤、綠地、中海和萬科，比上年增加4家；恒大和綠城等企業(yè)一二線城市在售項(xiàng)目占比雖略低，但也高于70%；碧桂園“鞏固三四線，擁抱一二線”的布局戰(zhàn)略成效顯著，上半年在一二線城市的在售項(xiàng)目占比接近5成，比上年提升近30%。

不過，這種一二線城市效應(yīng)恐難以持續(xù)。尤其是在北上廣深這樣的一線城市，由于2015~2016年上半年市場需求過度釋放，2016年下半年至2017年已經(jīng)沒有足夠多的存貨供市場銷售，市場調(diào)整也是理所當(dāng)然。

領(lǐng)跑者的阻力效應(yīng)

萬科在2016年上半年銷售表現(xiàn)依然最為搶眼，在以較大優(yōu)勢保持住銷售冠軍寶座的同時(shí)，相對去年同期萬科上半年銷售業(yè)績增長75.85%。

在銷售業(yè)績前十位的房企中，碧桂園的表現(xiàn)同樣令人側(cè)目。去年碧桂園以535億元的銷售業(yè)績排名第六，今年碧桂園排名在前十位企業(yè)中罕見上漲三位，以1160億元位列第三，增幅達(dá)到116.82%。

不過增長背后實(shí)存隱憂，規(guī)模數(shù)字本身就是領(lǐng)跑者風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)志之一。

其中，民營房地產(chǎn)“大哥”，萬科正在經(jīng)歷被稱為能載入中國資本暗戰(zhàn)史冊的財(cái)經(jīng)事件當(dāng)中。

碧桂園同樣在經(jīng)歷“成長的煩惱”。今年5月4日，廣西南寧五象新區(qū)規(guī)建局辦公室的一份通報(bào)在網(wǎng)上流傳。通報(bào)稱，碧桂園公司涉嫌偽造五象新區(qū)規(guī)建局公章及科室負(fù)責(zé)人簽名，持偽造現(xiàn)場進(jìn)度核驗(yàn)表在市住房局違規(guī)辦理了天璽灣項(xiàng)目商品房預(yù)售證。

事實(shí)上，樓盤在五證不全的情況下違規(guī)銷售已經(jīng)屢見不鮮，“其背后反映的是努力在明后年實(shí)現(xiàn)3000億元目標(biāo)高壓下的內(nèi)部管控失衡。”財(cái)經(jīng)評論人嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

在碧桂園看來，去年提出的合伙人計(jì)劃為其兩年沖刺保駕護(hù)航，擁有這個(gè)“護(hù)城河”與萬科一爭高下，成為房地產(chǎn)第一公司也不是不可能。因此,從三四線向一二線城市激進(jìn)轉(zhuǎn)舵，分拆業(yè)務(wù)并大舉進(jìn)軍海外市場，碧桂園對未來之路有諸多想法集中在2015年~2016年涌現(xiàn)。

不過，同樣是在這種“急行軍”的態(tài)勢下，對周轉(zhuǎn)率和回款周期的極致追求，讓碧桂園的合伙人分享計(jì)劃在末端出現(xiàn)了動作變形，并導(dǎo)致一些員工最終觸碰了法律紅線。

墜落與分化

同樣為自己定下3000億元銷售規(guī)模的還有綠地。不過，市場沒有想到的是，在去年上半年銷售第三、甚至一度在全年銷售曾經(jīng)超過萬科的綠地會繼續(xù)跌落到第四，受困于商業(yè)與三四線高庫存，綠地仍然在調(diào)整轉(zhuǎn)型。

具體來看，綠地控股上半年銷售錄得1140億元，同比增長38.52%。此前綠地公布2016年度目標(biāo)，計(jì)劃合同銷售收入達(dá)3200億元，經(jīng)營收入2400億元，利潤總額120億元。如此算來，前6個(gè)月綠地的銷售業(yè)績僅完成了今年計(jì)劃任務(wù)的35.62%。

“綠地的雄心仍然十分充足，但年度銷售目標(biāo)3000億元似乎還遙不可及，能否實(shí)現(xiàn)就要看下半年有哪些突破性的表現(xiàn)，這需要綠地在項(xiàng)目區(qū)域結(jié)構(gòu)上有所調(diào)整”，一位不愿具名的專業(yè)人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，“不過綠地還要面臨云峰事件的后續(xù)影響，畢竟在資本市場的300億元規(guī)模定向增發(fā)要被腰斬對集團(tuán)規(guī)模倍增會有一定影響?！?/p>

另一家正在經(jīng)歷排名下滑的房企為萬達(dá)商業(yè)，去年以527億元的銷售位列排行榜第7，在今年上半年最新的排名中，萬達(dá)商業(yè)以449億元跌出前十，同比去年下滑14.8%。

如果說萬達(dá)商業(yè)與綠地的共同點(diǎn)在哪里，大比例的商業(yè)配置加之三四線的城市布局成為最被詬病的布局失策。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)商業(yè)上半年累計(jì)新開業(yè)萬達(dá)廣場8個(gè)，分別是位于成都、荊門、湘潭、臺州、資陽、濟(jì)南高新區(qū)、烏海和湛江的萬達(dá)廣場。

世邦魏理仕報(bào)告顯示，全國零售物業(yè)整體投資速度正在放緩，今年第一季度新增供應(yīng)76萬平方米，同比下降7.5%

據(jù)此，在各大房企收緊擴(kuò)張步伐，集中精力開拓一線城市房地產(chǎn)市場的同時(shí)，萬達(dá)商業(yè)仍在繼續(xù)自己的三四線城市商業(yè)物業(yè)布局令人費(fèi)解。

央企整合提振乏力

2016年以來，21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)異?；钴S，至少有10家已啟動內(nèi)外部重組和并購。中海系、招商系、中交系、國電魯能系、中鐵系等央企內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合相繼激發(fā)資本市場高度關(guān)注。

不過，這種央企“地產(chǎn)巨無霸計(jì)劃”并沒有如外界預(yù)期的一樣形成打亂相對穩(wěn)定的內(nèi)地房地產(chǎn)隊(duì)形，相反，萬科仍然穩(wěn)坐頭把交椅，恒大、碧桂園緊隨其后。其中今年上半年銷售業(yè)績前十中，央企地產(chǎn)企業(yè)僅有3家入選。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“央企重組背后是復(fù)雜的行政、人事合利益的博弈，相比之下真正的核心業(yè)務(wù)增長緩慢。”

整合之外，央企在今年上半年土地市場上表現(xiàn)同樣奪目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年前5月，全國土地市場中總價(jià)超過15億元的105宗高價(jià)地塊中，有52宗被國企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)1785.8億元，占比為54%，也就是說超過一半的高價(jià)土地都是被央企買走的。

而表現(xiàn)在具體的銷售業(yè)績排名上。中國房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，與消息不斷的整合與拿地形成鮮明對比，今年上半年央企房地產(chǎn)企業(yè)的銷售排名反而有所下滑。

其中招商局地產(chǎn)控股股份有限公司在2015年年底進(jìn)行內(nèi)部整合后以招商局蛇口新面孔示人，其上半年銷售由去年的13名下滑至16名；中國鐵建從去年同期的19位下降到今年的22位。其中中糧置地下滑最多，從去年的37名下滑17名至54名。

不過從此次排行榜來看，中冶置業(yè)以130億元的銷售排在51位，五礦地產(chǎn)與中冶的地產(chǎn)業(yè)務(wù)最終由誰主導(dǎo)，誰來吸收，尚未能最終確定。

而另一家央企巨頭中交建的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司依然延續(xù)去年不溫不火的狀態(tài)，今年上半年其以50億元的銷售額位列112位，未能進(jìn)入前百強(qiáng)。雖然今年3月以來，中交系頻出地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合消息，然而最終“靴子”無一落地，其短期整合分散業(yè)務(wù)并做大做強(qiáng)的憧憬還難以實(shí)現(xiàn)。