中國當(dāng)今排名前十的房地產(chǎn)開發(fā)商，無一不是周期游戲的高手。在經(jīng)濟(jì)低迷和宏觀調(diào)控時(shí)期，他們大膽從政府手中低價(jià)吸納土地，形成財(cái)務(wù)上的高杠桿性，而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及貨幣寬松時(shí)期，則快速出售，積累現(xiàn)金，等待下一輪緊縮周期的到來。

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在全國省會級城市里，重慶經(jīng)濟(jì)正在成為一個(gè)“神話”，它的各項(xiàng)增長指數(shù)居于第一，然而房價(jià)卻一直比較穩(wěn)健，在過去的五年里，只漲了12%。究其原因，是因?yàn)槟抢镉幸粋€(gè)神一樣的操盤手。

從2008年開始，重慶市政府試行一種叫做地票制的改革，就是將閑置的各類農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，變成符合栽種農(nóng)作物要求的耕地，然后騰出建設(shè)用地指標(biāo)，由國土房管部門發(fā)給等量面積建設(shè)用地指標(biāo)憑證。在八年間，重慶地票交易17萬畝，交易總額340億元。地票交易實(shí)行最低保護(hù)價(jià)格，2008年的起拍價(jià)為4萬元/畝，2011年8月以后，最低交易保護(hù)價(jià)調(diào)整為17.8萬元/畝。

簡單地說，就是重慶市政府把自己當(dāng)成了一個(gè)吸儲土地的大地主，將土地從農(nóng)民手中交易出來，然后逐步地釋放到商品房市場中。在這一過程中，政府適度地保護(hù)了農(nóng)民的收益，同時(shí)保持極大的耐心，將土地增值的利益牢牢地掌握在自己的手中，從而成為了最大的獲益者。

與重慶相映成對照的是杭州市。

這座城市是全國商品房改革的早期標(biāo)本，早在1990年代末，拜“溫州炒房團(tuán)”所賜，杭州房價(jià)率先上漲，一度超過上海、北京，成為極具風(fēng)向標(biāo)意義的“杭州現(xiàn)象”。然而，到2009年政府換屆，杭州一年出讓土地獲得收入1200億元，相當(dāng)于當(dāng)年度預(yù)期內(nèi)財(cái)政收入的一倍左右，超過北上廣深四大一線城市成為全國最高。

后來的幾年里，杭州經(jīng)濟(jì)增長頗為健康，更隨阿里巴巴的崛起而成為“電子商務(wù)之都”和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的熱土，但是，因土地供給過度，該市房價(jià)大幅跳水，景象慘淡，迄今還在恢復(fù)的殘喘之中。

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說到房價(jià)上漲，人人心中有一本酸甜賬。毫無疑問，在過去的二十年里，它是社會財(cái)富的最大變壓器和分配場。

那么，誰是中國房價(jià)背后的操盤手？

在1990年代末的一段時(shí)間里，人們認(rèn)為中國房價(jià)的操縱者是投機(jī)客，尤其以惡名昭著的溫州炒房團(tuán)為代表，他們捧著大捆大捆的現(xiàn)金，沖進(jìn)一座安靜的城市，然后活生生地坐地起價(jià)，弄得人心惶惶，雞犬不寧；

到了本世紀(jì)初，人們發(fā)現(xiàn)真正的房價(jià)操盤手是開發(fā)商。他們的確得到了太大的利益，從2003年到2014年，胡潤富豪榜里的前一百位有錢人中，地產(chǎn)商占到了六成，而在《財(cái)富》世界500強(qiáng)的排行榜上，中國地產(chǎn)公司是史上第一個(gè)、也是迄今唯一進(jìn)入過榜單的。我們的前任國務(wù)院總理更是提出過一個(gè)很著名的問題，“開發(fā)商的血液里到底有沒有流著道德的血液？”

再到后來，人們發(fā)現(xiàn)，原來最大的操盤手可能是政府本身。在一套房子的價(jià)格構(gòu)成中，土地價(jià)格和各項(xiàng)稅費(fèi)占到了65%左右的比例，而在全國絕大多數(shù)的縣級財(cái)政收入中，土地出讓金的收入約占到了45%的權(quán)重。無論是重慶還是杭州，其房價(jià)的波動(dòng)及從波動(dòng)中獲得的利益，政府從來是最大和最具支配能力的那一個(gè)。

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到今天，我們大概都明白了一個(gè)道理，房價(jià)的漲跌不是一個(gè)道德問題，而是一場預(yù)期游戲和周期游戲。

所謂的預(yù)期，是你對中國經(jīng)濟(jì)增長和城市化進(jìn)程的判斷。

在過去的幾年里，不乏有睿智的經(jīng)濟(jì)學(xué)者預(yù)測房價(jià)即將下跌，有些大膽的同學(xué)，甚至給出了崩盤的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)，為此，他們動(dòng)用了很多西方的理論，比如人口紅利理論、中等收入陷阱理論、大城市病理論等等。

但是，現(xiàn)實(shí)比理論要詭異得多，如今，這些專家都已經(jīng)木化成了“磚家”。究其原因，是他們對預(yù)期的判斷產(chǎn)生了偏差。

中國房價(jià)泡沫破滅的前提，首先是人民幣泡沫的破滅，最終則是中國經(jīng)濟(jì)增長模式的破滅。而這一可怕景象的出現(xiàn)，則取決于兩個(gè)改革的失敗，第一是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的失敗，第二是社會制度改革對經(jīng)濟(jì)改革的反制。

所謂的周期游戲，是你對宏觀調(diào)控周期及土地價(jià)格波動(dòng)的判斷。

中國當(dāng)今排名前十的房地產(chǎn)開發(fā)商，無一不是周期游戲的高手。在經(jīng)濟(jì)低迷和宏觀調(diào)控時(shí)期，他們大膽從政府手中低價(jià)吸納土地，形成財(cái)務(wù)上的高杠桿性，而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及貨幣寬松時(shí)期，則快速出售，積累現(xiàn)金，等待下一輪緊縮周期的到來。

在過去的二十年里，中國的宏觀景氣以四到五年為一個(gè)調(diào)控周期，而這與地產(chǎn)商的購地、營造、出售及再次購地的周期基本吻合。

我們常?？吹揭粋€(gè)景象，很多開發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿用得非常激進(jìn)——他們肯定是當(dāng)今世界上最激進(jìn)的杠桿使用者，是所有行業(yè)里負(fù)債率最高的，可是卻每每能涉險(xiǎn)過關(guān)。我們眼睜睜地看他們刀口舔血，野蠻壯大。其實(shí)，這正是周期的秘密。

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中國的房價(jià)肯定是一個(gè)泡沫。

在這一場與預(yù)期和周期有關(guān)的游戲里，財(cái)富重新分配的過程，就是對泡沫的理性判斷及如何分享的過程，其中的參與者，包括政府、開發(fā)商、中介商以及每一個(gè)城市居住者。

在這個(gè)意義上，我們每一個(gè)人都是房價(jià)背后的操盤手，而每一座城市的房價(jià)漲跌，基本上是操盤手之間的博弈戰(zhàn)爭。

在房地產(chǎn)界，重慶市場是一個(gè)繞開走的城市，因?yàn)樵谀抢?，政府是神一樣的存在，他們得到了泡沫生成中最大的那一個(gè)部分。

開發(fā)商最喜歡的城市是2014年的廈門、2015年的深圳和2016年的南京，在那里，政府與開發(fā)商含情脈脈，共同操盤，把預(yù)期舔得盤干碗凈。

最后剩下來的，是關(guān)于公平的問題。當(dāng)年輕的80后、90后乃至00后進(jìn)入到社會之后，他們發(fā)現(xiàn)，能夠吃到的預(yù)期已經(jīng)煙消云散，沮喪與反叛便正式開始了。這一景象，至少在電視劇里已經(jīng)出現(xiàn)，從幾年前的《蝸居》到最近的《歡樂頌》。