雖然農(nóng)民房屋建設(shè)費(fèi)用由自己承擔(dān)，但農(nóng)民的宅基地是無償獲得的，因而農(nóng)民對宅基地?fù)碛械臋?quán)能是不完整的，宅基地以及所建農(nóng)房具有特殊保障性質(zhì)，不能像商品房一樣不受限制地進(jìn)入市場交易。合理的宅基地管理政策既要有助于更好解決農(nóng)村住房問題，也要防范宅基地違規(guī)使用。對于宅基地，政策上不存在鼓勵(lì)集中到少數(shù)人手里的問題。

日前，北京市發(fā)布文件，提出要嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和宅基地上的房屋；嚴(yán)禁社會(huì)資本利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。筆者認(rèn)為，此次北京明確宅基地管理政策，將為其他地區(qū)帶來積極示范效應(yīng)。

當(dāng)前，我國農(nóng)村宅基地完整的管理制度體系正在形成。今后要進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，探索宅基地“三權(quán)分置”多種實(shí)現(xiàn)形式，維護(hù)好、發(fā)展好農(nóng)民權(quán)益。我國農(nóng)村宅基地總面積約為1.7億畝，占集體建設(shè)用地的54%。宅基地是農(nóng)民以集體組織成員名義獲得的，且只有集體成員才能在本集體申請宅基地，實(shí)行一戶一宅、長期使用。

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，農(nóng)村宅基地出現(xiàn)了一些新情況。一方面，每年有大量農(nóng)民離開農(nóng)村，出現(xiàn)大量農(nóng)房、宅基地常年閑置現(xiàn)象；另一方面，也存在“一戶多宅”“建新不拆舊”以及部分新增農(nóng)戶宅基地取得困難等問題。

當(dāng)前，無論是從推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展角度，還是從強(qiáng)化鄉(xiāng)村振興制度性供給角度，放活宅基地和農(nóng)房使用權(quán)已經(jīng)迫在眉睫。隨著農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)村出現(xiàn)了不少閑置農(nóng)房，同時(shí)很多城里人下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，對閑置農(nóng)房有需求。所以說，如果能把閑置農(nóng)房利用好，既可以為農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入，又能夠?yàn)橄锣l(xiāng)人員提供創(chuàng)業(yè)場所。

基于此，國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。需要認(rèn)識到，雖然農(nóng)民房屋建設(shè)費(fèi)用由自己承擔(dān)，但農(nóng)民的宅基地是無償獲得的，因而農(nóng)民對宅基地?fù)碛械臋?quán)能是不完整的，宅基地以及所建農(nóng)房具有特殊保障性質(zhì)，不能像商品房一樣不受限制地進(jìn)入市場交易。

宅基地的所有權(quán)是集體的，資格權(quán)只有集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有。宅基地不同于承包地，對于承包地經(jīng)營權(quán)，國家政策鼓勵(lì)其流轉(zhuǎn)、鼓勵(lì)耕地適度集中；對于宅基地，政策上不存在鼓勵(lì)集中到少數(shù)人手里的問題。因此，宅基地不能違規(guī)違法買賣。改革就是要打破常規(guī)，但宅基地改革是有底線的。

由于歷史形成的特殊性及其所承載的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)功能，決定了其復(fù)雜性和敏感度，對其改革要穩(wěn)慎。如果農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)不落實(shí)，那就談不上守好土地公有制性質(zhì)；如果農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)失能，那么農(nóng)村亂占耕地建房就有可能發(fā)生；如果農(nóng)村宅基地集體所有的權(quán)能越界，那么農(nóng)民權(quán)益就可能受損。

堅(jiān)決守住土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損這三條底線，正是宅基地制度改革的紅線。現(xiàn)實(shí)中，宅基地制度改革要處理好兩方面的關(guān)系。隨著試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)固化，目前政策已經(jīng)明確。一是宅基地和農(nóng)戶的關(guān)系。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。

今年起實(shí)施的新《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民出售、出租、贈(zèng)予住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。二是宅基地和城鎮(zhèn)居民的關(guān)系。城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村宅基地，但在符合用途管制前提下，可以依法承租其農(nóng)房。合理的宅基地管理政策既要有助于更好解決農(nóng)村住房問題，也要防范宅基地違規(guī)使用。

要看到，中央提出宅基地制度改革，目的是進(jìn)一步盤活宅基地，發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，拓寬農(nóng)民增收渠道。試點(diǎn)就是要探索出既能向集體組織成員提供基本住房保障，又能最大限度節(jié)約農(nóng)村建設(shè)用地的制度。宅基地改革絕不是讓城里人下鄉(xiāng)去買房置地，也不是要改變土地規(guī)劃和用途管制，在農(nóng)村搞大規(guī)模非農(nóng)開發(fā)或商品房建設(shè)。