一些資產(chǎn)負(fù)債率或凈負(fù)債率過高的房企，將面臨更為嚴(yán)格的監(jiān)管。

8月20日，住建部和央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加了會(huì)議，同時(shí)參會(huì)的還有銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門。此次會(huì)議被認(rèn)為是房地產(chǎn)政策將進(jìn)一步收緊，那么實(shí)際情況是不是這樣呢？

我們可以注意兩個(gè)關(guān)鍵詞。第一，此次會(huì)議不是“約談”，而是“座談”。第二，此次會(huì)議再提“長(zhǎng)效機(jī)制”，即此次會(huì)議的任務(wù)是落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。從這里可以看出，此次會(huì)議不是簡(jiǎn)單的一次房地產(chǎn)調(diào)控，有別于常規(guī)的調(diào)控內(nèi)容，而是長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)展中的一次系統(tǒng)性工作部署。如果說國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)的參會(huì)代表是部分城市管理負(fù)責(zé)人，那么此次則是部分房企負(fù)責(zé)人。他們代表了長(zhǎng)效監(jiān)管和長(zhǎng)效發(fā)展的兩類主體，或者說是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“裁判員”和“運(yùn)動(dòng)員”兩類角色。

當(dāng)然此次參會(huì)的房企，根據(jù)此前的傳言，實(shí)際上都是近期融資和投資力度過大、負(fù)債壓力大的房企。所以此次座談會(huì)也是基于近期的市場(chǎng)新情況而做出的一次部署。這和此前全國(guó)10個(gè)房?jī)r(jià)過熱城市參與座談會(huì)是類似的。根據(jù)此前傳出的房地產(chǎn)金融監(jiān)管新政，此次參與座談會(huì)的企業(yè)，普遍是上半年負(fù)債過于激進(jìn)的大企業(yè)。

此次會(huì)議有一個(gè)很核心的內(nèi)容，即要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。這個(gè)規(guī)則雖然沒有提，但猜測(cè)可能就是此前市場(chǎng)上傳的“三道紅線”和“四檔管理”，簡(jiǎn)單來說，一些資產(chǎn)負(fù)債率或凈負(fù)債率過高的房企，將面臨更為嚴(yán)格的監(jiān)管，并被納入“紅橙黃綠”的四檔管理體系之中。

這個(gè)規(guī)定，在今年很受關(guān)注。雖然今年疫情下房企面臨很多壓力，但實(shí)際上除了去庫(kù)存的問題外，新的問題明顯增加，尤其是金融風(fēng)險(xiǎn)。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)中，土地市場(chǎng)明顯熱了起來，各地?fù)尩赝醯默F(xiàn)象明顯增多，各類高溢價(jià)拿地的現(xiàn)象干擾了市場(chǎng)預(yù)期。所以在穩(wěn)房?jī)r(jià)的同時(shí)，穩(wěn)地價(jià)的要求明顯增加，尤其是在今年上半年金融環(huán)境總體寬松的情況下，確實(shí)存在部分資金違規(guī)進(jìn)入地市的情況，導(dǎo)致土地資產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格泡沫等風(fēng)險(xiǎn)。此類地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防控顯然是最為關(guān)鍵的。因?yàn)榈貎r(jià)不穩(wěn)，房?jī)r(jià)調(diào)控起來難度就大了，最終影響了預(yù)期和交易秩序，老百姓的住房福利也面臨沖擊。

所以此次座談會(huì)的邏輯在于，部分大型房企上半年的融資動(dòng)作面臨風(fēng)險(xiǎn)，此類風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)影響地價(jià)和房?jī)r(jià)，也會(huì)破壞房地產(chǎn)的長(zhǎng)效發(fā)展。所以通過召開座談會(huì)，可以從企業(yè)融資等角度研究相對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，同時(shí)也要求此類房企注重企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，以給行業(yè)中各類企業(yè)更多啟示和警示。

“8·20房企座談會(huì)”后，各類房企確實(shí)需要關(guān)注內(nèi)部的資金狀況和融資情況。尤其是隨著房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)效機(jī)制建立，房企融資等會(huì)面臨更多的約束和紅線，這要求房企注重日常融資工作的安排，注重用“三道紅線”和“四檔管理”的方式來規(guī)范經(jīng)營(yíng)，真正促進(jìn)房企的長(zhǎng)效可持續(xù)發(fā)展。