“與世界先進(jìn)的商業(yè)生態(tài)相比，中國(guó)的差距是十五到二十年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)最大的問題是過分追求數(shù)量的粗放式發(fā)展?！?月17日，中房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任、華貿(mào)中心創(chuàng)始人、國(guó)華置業(yè)董事長(zhǎng)房超先生在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上直指行業(yè)發(fā)展的弊病。

以下為房超先生演講實(shí)錄：

一、新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)要轉(zhuǎn)變粗放發(fā)展模式

實(shí)體商業(yè)現(xiàn)在面臨巨大的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在商家普遍效益很低，商場(chǎng)普遍效益很低，大家很困惑究竟是哪里出了問題？2014年全國(guó)總開發(fā)面積5億平米，有2億平米是商業(yè)地產(chǎn)，2015年的數(shù)據(jù)沒有出來，可能會(huì)更高。隨著城市化的進(jìn)程，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)當(dāng)中的比重將會(huì)更大，已經(jīng)從過去的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)為打造商業(yè)平臺(tái)，促進(jìn)城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)。問題是現(xiàn)在的發(fā)展模式是一個(gè)比較粗放的模式，注重?cái)?shù)量，不注重質(zhì)量，粗放式的發(fā)展帶來的結(jié)果是普遍效益比較低。

國(guó)內(nèi)商業(yè)和國(guó)外先進(jìn)的商業(yè)企業(yè)相比，差距非常大?，F(xiàn)在接觸商家的時(shí)候，見面談的總是“我今年要再開多少家店”，很少有人說“我要打造一個(gè)什么樣的店”，這是我們面臨的最大問題。

在城市化紅利的時(shí)候，在城市化進(jìn)程過程中仍有人口紅利的時(shí)候，這種簡(jiǎn)單復(fù)制、快速發(fā)展模式有市場(chǎng)、有效益，但是發(fā)展到一二線城市目前的水平，中產(chǎn)階級(jí)的數(shù)量越來越大，經(jīng)濟(jì)建立在中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)基礎(chǔ)上的時(shí)候，這種發(fā)展模式就有問題了。

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)商場(chǎng)的效益太低了，一個(gè)五萬平米的商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)額普遍在5、6億，要知道一個(gè)五萬平米的商場(chǎng)水電等運(yùn)行費(fèi)用就要3-5千萬元，這是固定的費(fèi)用。國(guó)內(nèi)有的商場(chǎng)引入超市不是為了效益，是為了帶客流量。一個(gè)5000、6000平米的超市，一年的營(yíng)業(yè)額好的七八千萬元，差的四五千萬元。我們?cè)趪?guó)外看，一個(gè)幾百平米的超市，好的一年?duì)I業(yè)額就幾千萬上億。所以，現(xiàn)在處在這樣一個(gè)低效益的商業(yè)生態(tài)。但是，大多數(shù)的商家、商場(chǎng)都還是在追求數(shù)量的發(fā)展，不追求質(zhì)量的發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)缺乏工匠精神

當(dāng)然，也有正面的案例。我們昨天看到了成都太古里，太古這個(gè)企業(yè)關(guān)注了中國(guó)20年，進(jìn)了中國(guó)十幾年，到目前為止只做了3、4家太古里。像成都太古里，我聽說是做了9年。一個(gè)好作品怎么可能一兩年就能做出來？怎么可能一兩年就做出來留下一百年歷史的作品？再比如，“方所”的創(chuàng)始人毛繼鴻原計(jì)劃用瓷磚做地面，他要自己找瓷磚廠家，瓷磚上的花紋他要自己畫，花費(fèi)了很多的時(shí)間來做，工匠要關(guān)注每一個(gè)細(xì)節(jié)，這就是工匠精神。這是中國(guó)文化的傳統(tǒng)。

國(guó)外做一個(gè)商場(chǎng)，準(zhǔn)備的時(shí)間一般在三年，建設(shè)期三年。國(guó)內(nèi)現(xiàn)在發(fā)展商覺得某個(gè)地方可以建一個(gè)商場(chǎng)，就找設(shè)計(jì)公司、建筑公司建起來。北京是一線城市，三環(huán)以內(nèi)的城市中心最近幾年建設(shè)的商場(chǎng)，大部分不賺錢，不賺錢你還干？這是我們目前要反思的。

北京華貿(mào)中心的主力店新光天地大家比較熟悉了，現(xiàn)在叫SKP，它的單店?duì)I業(yè)額五年保持全國(guó)第一。SKP是北京華聯(lián)主導(dǎo)管理，北京華聯(lián)大家知道是做購物中心和超市的企業(yè)，但是她做了一件非常了不起的事，就是把新光天地接收改為SKP，2012年年底就下決心打造成世界先進(jìn)的最高水平的商場(chǎng)，一個(gè)全國(guó)最好的商場(chǎng)做徹底的調(diào)整改造，這是多大的決心和氣魄？個(gè)中的艱辛和付出大家是無法體會(huì)到。開始改造的頭兩年受到非議，但他們堅(jiān)持下來?，F(xiàn)在的商場(chǎng)成為一個(gè)世界高水平的商場(chǎng)。最遲2018年，SKP就能沖刺一百億元的營(yíng)業(yè)額。這個(gè)一百億是什么概念？現(xiàn)在很多商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額都在下滑，很多品牌在中國(guó)業(yè)績(jī)下滑的情況下，SKP能夠逆轉(zhuǎn)。前一段有位世界頂級(jí)奢侈品品牌的總裁來看我，他們認(rèn)為SKP代表了世界的水平。

這就是匠人精神，匠人精神是需要我們真正付出的。前一段時(shí)間有一個(gè)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)全世界150年以上的企業(yè)做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)有837家，荷蘭222家，法國(guó)196家，日本22000家，美國(guó)是1100家。中國(guó)是多少？中國(guó)是5家，150年以上的企業(yè)是5家。這值得我們深思。如果我們不盡快轉(zhuǎn)型，中國(guó)的商業(yè)生態(tài)是達(dá)不到高效益、高效率的。過去我們?cè)鲩L(zhǎng)那么快，是因?yàn)槿丝诩t利、城市化紅利，但是在新常態(tài)下，如果現(xiàn)在再不轉(zhuǎn)型、不調(diào)整我們的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)就一定會(huì)有問題。這也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的一部分。

三、實(shí)體商業(yè)具有持久的生命力

另外，談一下實(shí)體商業(yè)與電商的關(guān)系?，F(xiàn)在全社會(huì)都在關(guān)注電商的超速發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟(jì)怎么辦？我認(rèn)為，實(shí)體經(jīng)濟(jì)有它自有的生態(tài)，電商有電商自有的生態(tài)，他們都在發(fā)展，他們?nèi)绻懈?jìng)爭(zhēng)關(guān)系也是競(jìng)爭(zhēng)合作關(guān)系，不是直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

電商是美國(guó)人發(fā)起的。我跟美國(guó)業(yè)內(nèi)、業(yè)外的人談，他們認(rèn)為在美國(guó)實(shí)體商業(yè)是極其方便的，生活方式的設(shè)計(jì)非常好，所以電商只是錦上添花，電商是每一個(gè)美國(guó)人都會(huì)試一試和享受一下的，但他不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)不去實(shí)體商業(yè)。

中國(guó)電商發(fā)展這么快，大家知道去年電商零售銷售額3.8萬億元，占了社會(huì)消費(fèi)品零售總額的11%左右，為什么呢？是因?yàn)橹袊?guó)的實(shí)體商業(yè)太落后了，所以導(dǎo)致電商的超常規(guī)發(fā)展，它快速發(fā)展的一個(gè)重要原因是實(shí)體商業(yè)太落后了，所以造成了把市場(chǎng)空間留給了它，讓它來天馬行空。

我們?nèi)?guó)外交流的時(shí)候，他們的判斷是，實(shí)體商業(yè)是面對(duì)未來生活方式的設(shè)計(jì)、體驗(yàn)，比電商的生命力更持久，最終實(shí)體商業(yè)與電商會(huì)走向融合。

四、商業(yè)地產(chǎn)的未來是打造美好的商業(yè)生態(tài)

我看成都是很有意思的地方，所以成都可以做中國(guó)商業(yè)博物館。傳統(tǒng)的商業(yè)中心春熙路上是傳統(tǒng)百貨，王府井、百盛、伊斯丹等；往南一條馬路就是新型購物中心IFS，代表了目前購物中心的主流；再往南一條路就是太古里，太古里代表了一個(gè)面向未來的更加體驗(yàn)型、生活方式的商業(yè)設(shè)施，這正好反映了不同時(shí)代的進(jìn)步和發(fā)展。成都太古里是一個(gè)成功的商街，但是你沒看到各個(gè)城市不成功的商街。太古里的成功不是因?yàn)楸砻娴纳探中螒B(tài)，而是因?yàn)楣そ尘瘢拿恳蛔ㄖ?，每一個(gè)商家，包括指示牌都是精心設(shè)計(jì)的，30多家設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與了9年的打造過程。

很多中國(guó)人沒有逛博物館、藝術(shù)館的習(xí)慣，對(duì)美、時(shí)尚、藝術(shù)的感悟和啟蒙就是在商場(chǎng)。為什么我們?cè)谧錾虡I(yè)設(shè)施的時(shí)候注入了這么多文化元素，注入了這么多藝術(shù)的元素，注入了這么多各種生活的元素，是因?yàn)橄M(fèi)者有這個(gè)需求。你在打造一個(gè)商場(chǎng)的時(shí)候，如果能夠像方所想的那樣，像太古里想的那樣，像SKP想的那樣，注意到是在創(chuàng)造一種不同的生活方式，讓旅游者來得到什么體驗(yàn)，讓市民來得到什么體驗(yàn)，在這個(gè)基礎(chǔ)上把最好的藝術(shù)、文化和商品結(jié)合在一起，然后有效的解決停車等服務(wù)需求，一個(gè)偉大的商業(yè)就誕生了。

實(shí)體商業(yè)需要自己來改變自己的命運(yùn)，怎么辦？就是兩條，第一要?jiǎng)?chuàng)新，否定自己，學(xué)習(xí)別人；第二要有匠人精神，用藝術(shù)的，用我們中華民族傳統(tǒng)的這種優(yōu)勢(shì)，做出好的商業(yè)設(shè)施、好的商品、好的商家。